据《每日经济新闻》，种种迹象表明,投资物业租金收益率的高低,将是决定中国版REITs成败的关键。物业运营目前不仅是内地开发商的薄弱环节,对于拥有丰富商业地产开发运营经验的境外房企来说,也同样不容易。曾因开发、运营上海新天地、瑞安广场等项目在内地商业地产领域声名显赫的瑞安房地产,其持有的商用物业在完成资产证券化后,就因为租金收益率不能令资本市场满意,而迟迟未能上市。

早在2012年,瑞安房地产就对外披露了拆分子公司中国新天地单独上市的计划。然而随着时间的推移,上市迟迟没有进展,“中国新天地上市”似乎渐渐成为瑞安业绩不佳时用来点缀的化妆品。

瑞安对旗下商业地产项目向来惜售,直到最近几年才陆续卖出一些非核心资产。如果中国新天地仍然长期大量自持商业物业,盈利依赖商铺租金,其周转速度很难得到提升,要达到令市场满意的市盈率从而上市,难上加难。

期望单独拆分上市/

瑞安房地产旗下的子公司中国新天地,是最近几年瑞安难得的兴奋点之一。

瑞安方面向《每日经济新闻》记者表示,中国新天地于2013年正式成立,并开始独立运营,目前中国新天地旗下管理的项目包括位于上海的新天地、虹桥天地和瑞虹天地以及武汉天地、重庆天地和佛山岭南天地项目内的商业物业。

上海新天地是瑞安在内地的成名之作,其他几个挂名“天地”的项目虽未能复制这样的成功,也属较为优质的资产。

中国新天地的拆分被认为是瑞安整体转型的关键一步。2012年,内地房地产市场风云突变,瑞安赖以成名的旧城改造模式受到重大挑战,多个住宅项目因此深陷泥潭。2013年,瑞安集团主席罗康瑞多次对外表示,未来将不再接手旧城改造项目。

记者了解到,中国新天地目前的运营已经比较独立,和瑞安之间的分工日益明晰。

2014年初,瑞安为中国新天地引入了加拿大投资者Brookfield,后者为新天地注资7.5亿美元,引发业内关注。在外界看来,中国新天地将被作为一个商业地产项目的平台,与瑞安旗下的住宅等项目相区分。瑞安多年来坚持对商业项目只租不卖,不断培养人气,提升商业租金,以期获得稳定的回报。

“提高资产周转率及缩短投资回报期”成为瑞安高管层近年来最为关注的问题,一系列动作都在遵照这一目标推进。

中国新天地的拆分思路较为明确:中国新天地从瑞安陆续收购已竣工物业;收购非瑞安系的内地零售、办公楼、酒店等物业。整合落定后,中国新天地将通过持有的物业获取租金收益。此外,收入来源还包括物业管理的管理费用,以及资产买卖,获得增值收益。其中,租金无疑是收入中最主要的部分。

瑞安方面向记者透露,中国新天地对旗下的资产有持续增值计划:调整租户组合,丰富客户的体验以提升租金收益,投资及出售合适的商业物业。比如,2014年公司悉数出售所持有的上海虹桥天地酒店及新天地朗廷酒店权益,从而优化资产组合,加快资产周转率。