原标题：中国新天地上市再搁浅 瑞安系变卖资产降负债

瑞安房地产（以下简称“瑞安”）再一次“失约”了。2015年年初，瑞安房地产主席罗康瑞曾表示，力保旗下中国新天地2015年下半年IPO。但截至目前，中国新天地赴港上市仍未有具体时间表。

2016年3月16日，在瑞安2015年度业绩发布会上，瑞安表示，鉴于公司目前的主要任务是出售成熟的商业资产来获得高额回报，最大化地实现析产价值，认为现阶段安排中国新天地上市并非充分反映其资产价值的最佳方式，因此决定短期内不会进行中国新天地的上市计划。

2012年起，瑞安便透过一系列资产重组及人事调动，积极筹备中国新天地赴港上市，据悉，分拆出来的中国新天地将负责商业地产的运营和管理，形成以物业租金收入为主的盈利模式。

若此举成行，瑞安集团旗下上市公司将演变成瑞安房地产、瑞安建业和中国新天地三家。而由于三家公司在主营业务上多有交叉，为避免瑞房和新天地“同业竞争”，罗康瑞解释，瑞房与新天地分工清晰，前者负责项目开发，后者则投资营运商用物业。

然而，中国新天地上市计划一再迟缓，打乱了罗康瑞此前的战略布局。

寻求上市不是首要任务

“没有几百亿不会考虑上市，这是我们的期望，2015年下半年会是一个比较合适的时机。”在接受媒体采访时，时任中国新天地有限公司（以下简称“中国新天地”）行政总裁黄勤道如是回复。戏剧性的是，直至今年3月，中国新天地上市仍处搁浅状态，而黄勤道已于2016年1月正式离职。

这位曾经被视为中国新天地分拆上市的重要人物，最终还是未能实现功成身退。重担落在了罗康瑞及其团队身上。“瑞安力求尽快改善业绩数据，对二、三线城市不理想的项目，瑞安果断剥离，对旗舰项目上海新天地，还在继续增加投入，力保中国新天地2015年下半年IPO。”对于中国新天地上市，罗康瑞踌躇满志。

中国新天地是瑞安房地产旗下全资附属公司。其分拆上市计划最早可追溯到2012年5月，彼时该公司已向香港联交所提交上市申请。当时披露的首批确定注入项目，包括上海新天地、企业天地、虹桥天地、武汉天地、重庆天地等商业物业，预计涉及资产总额680亿元。

2013年瑞安改革，于是，把旗下物业资产打包上市的计划再次被搬上台面。这一年，瑞房把旗下企业天地、虹桥天地等优质商办物业资产进行单独拆分，成立子公司—中国新天地。也是这一年，瑞安引入全球投资资产管理公司Brookfield为中国新天地的战略投资者，以改善集团的财务状况并为新天地提供发展资金。至此，中国新天地开始独立营运，专注于非住宅地产的运作和管理，以期获得合理估值后上市。

看似大刀阔斧，但在瑞安内部，中国新天地上市计划屡屡被谈起，却均以“暂缓”收场。

2015年末，瑞安房地产动作频频，12月10日，企业以57亿元出售其上海企业天地第一期及第三期予万科、李锦记联合体。12月16日瑞安又透露“集团将于2016年1月1日起，瑞安房地产将和中国新天地的总部职能进行整合”；17日，瑞安以约36.48亿元（43.63亿港元）回购太平桥116项目的全部股权。

2016年3月，在出售上海核心资产企业天地后，有媒体报道，瑞安房地产将以18亿元的价格把佛山岭南天地4号地块卖予碧桂园。3月3日，瑞安房地产向澎湃新闻表示还没有正式签约，但是并未否认这则消息。

瑞安对旗下商业地产项目向来惜售，2013、2014年的几次出售都是整体性退出，售出的项目并非表现最好的核心资源，出售项目补充现金流的用意较为明显。而2015年末至2016年初期间出售资产，多为优质资产。这一列动作背后，再次引发业界对新天地分拆上市的猜想。

不过，在回复时代周报记者的采访中，瑞安表示，因现时股本市场未能反映物业资产的全部价值，相对而言出售成熟的商业物业，最大化实现资产价值是我们目前的首要任务，而非寻求上市。“2015年公司已成功释放并变现了上海企业天地1号、2号、3号的市场价值，相较于其账面值亦获得了溢价，同时也加快了资产周转速度，为公司创造更好的条件把握增长机遇。未来我们会继续贯彻执行灵活的策略以实现商业物业的价值。”

上海易居智库研究总监严跃进告诉时代周报记者：“瑞安房地产之所以卖项目，其意图就是剥离瑞安一些变现能力差的资产，并相应注入到新天地项目上去，能够带来上市后估值的提升。”