工业用地政策变局

从传统意义上讲，产业地产最重要的要素非土地莫属。然而今年以来，随着国家和地方层面对于规范工业用地土地出让和园区招商优惠政策的规定接连出台，原本工业地产的政策红利正在消失。

从去年年底到今年上半年，北京、上海、湖南、杭州等地相继出台了相关工业用地集约化利用政策，推行工业用地弹性出让制度、“先租后让”等措施规定。

在各地已有政策落地的情况下，国土资源部又从中央层面对弹性出让制度、“先租后让”、差别化地价政策以及分期供地方式进行了定调，试图从过去的局部地区城市全面推广到全国。在国土资源部的力推下，《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》于9月正式实施。

对比各地的产业地产新政可以发现，以北京和上海为代表的一线城市对于工业用地产权分割政策不断收紧，并明确规定了极为苛刻的有条件的分割办法。与此同时，以武汉、青岛、杭州为代表的二三线城市却仍在放开产权分割用地限制，工业用地上物业形态也更为丰富。

公允地说，对比一线城市的产业集聚能力，中小型城市无论在企业质量还是数量上都难以与之媲美，即使将产业园区放在同一起跑线上，先天的缺陷也让这些城市难以发力。

而上海市在8月12日发布的《关于中国(上海)自由贸易试验区综合用地规划和土地管理的试点意见》中推出的“综合用地”概念则给了人们更多的启示，以用途混合的土地来灵活管理产业地产用地的措施未来或许可以在部分地区进行复制。

除了针对工业用地的新政，12月9日，国务院还发布了《关于清理规范税收等优惠政策的通知》。其中提到，“各地区一律不得自行制定税收优惠政策;未经国务院批准，各部门起草其他法律、法规、规章、发展规划和区域政策都不得规定具体税收优惠政策”。

政策环境的变化固然限制了部分产业地产商的发展空间，但正如联东集团常务副总裁梁环宇所说，工业用地新政是把双刃剑。“一方面园区确实难做了;另一方面，行业门槛提高了，这是一个帮助行业去伪存真的过程——越好的城市土地资源越紧张，矛盾越突出，政府就越有选择余地，可以充分进行考察，最终选择那些真正管工业、做实事的园区开发商和运营商。”

产业地产资本年

原有的政策红利消失了，但是经过数年的发展壮大之后，越来越多的产业地产商开始得到国际市场上投资人的认可，产业地产迎来了“资本年”。

3月29日，作为香港资本市场上第一家主打“中国市场化产业园开发运营商”概念的公司，武汉产业地产开发运营商光谷联合正式登陆香港联交所。6月27日，主打商务园区运营的亿达中国也在香港联交所挂牌上市。8月25日，主打“产业市镇”的廊坊市产业地产开发运营企业宏泰发展也正式登陆港交所主板。

在“冲规模”的第一阶段结束之后，完成原始积累的产业地产企业通过上市将手中的资产转化为进行新一轮扩张的资本。

另一方面，对于一些上市准备还不充分的民营产业地产商而言，引入外资私募基金成为趋势。今年5月29日，上海物流地产企业易商集团出售20%股权予荷兰最大的养老基金;而同样位于上海的宇培集团也在今年陆续获得凯雷、汤森、RRJ和狮城控股的投资。

不过联手外资基金只是手段，宇培还是将上市作为终极目标。“目前凯雷与汤森的第一轮投资已经用完，未来还有追加投资意向，”宇培集团表示，“目前我们还是要继续冲资产规模，为2016年上市打好基础”。