据《中国房地产报》，北纬18度是三亚的开发商们最喜欢向岛外来客描述的坐标，空气、温度成为这座旅游城市对外的大卖点。现在正是三亚传统的旅游和售楼旺季。

“我们先到海口，再到的三亚，还没有最终决定要不要在这买房子。”韩阿姨刚退休，和老伴一起来三亚过冬，经常会跟随不同的看房车去海边看房。

有资料显示，每年冬季在海南的北方老年人达到70万人左右。三亚的公交车上，像韩阿姨一样的老人比比皆是，这也让三亚一半欢喜一半忧。大量的“候鸟老人”及不断增加的外来人口时刻考验着这座城市的管理和服务水平。

三亚市住房和城乡建设局(下称“三亚市住建局”)相关负责人对中国房地产报记者表示，国际旅游岛推出4年来，三亚市商品房年均销售一直保持在100万平方米左右，销售均价在22000元/平方米左右，2014年重点工作是引导开发商转型升级，向旅游地产、商业地产等方向发展。三亚市国土环境资源局(下称“三亚市国土局”)相关负责人亦向本报记者表示：“未来，三亚会进一步减少纯住宅土地供应，倾向于商业、旅游、文化娱乐以及保障房建设为主。”

开发商的挑战

在三亚大东海广场的一个十字路口，一群拿着楼盘广告宣传单的业务员正忙着向路过的行人推荐楼盘。在这些业务员中，小张到三亚不足一年，每天给楼盘项目约客是他的主要工作。小张说，在带客成交后他可以拿到一笔提成，像他一样的业务员很多，他们是三亚开发商一向钟情的分销商。

“迎宾路那块的楼盘分销提成已达到8到10个百分点，高的甚至到15个点。”一位海南本土开发商感慨三亚老城区的房子销售血拼状态。在清水湾“大三亚”一带的分销商一般可以提3到4个百分点。

在三亚市迎宾路上，一位不愿具名的开发商指向中铁置业大楼所在的位置。2009年底，中铁置业击败18家开发商，以16.8亿元夺下当年三亚地王。这是一幅既不靠海也不位于市中心的用地，单价在1500万元/亩。

在中铁置业广场大楼上，拉出了“19800元/平方米”的大横幅。而这个项目在2011年入市时，首次开盘起价为2.6万元/平方米。

“由于当时拿地正赶上国际旅游岛获批时期，价格高，又赶上楼市调控政策，这个项目入市后压力较大。我估计这个项目会亏损。”前述开发商说，同等地段的房子其他开发商拿地价格差不多只有中铁价格的一半。

当然，北纬18度不只有三亚，还包括了保亭黎族苗族自治县全境、陵水黎族自治县全境、乐东黎族自治县全境，以及绝大部分五指山市、部分琼中黎族苗族自治县、部分万宁市、部分东方市。这也形成了“大三亚”的概念。

因此，这也成为吸引诸多知名地产企业前去的理由。仅在海南省陵水县，由富力开发的富力湾(资料、团购、论坛)就占地2500亩，而旁边不远处的雅居乐清水湾占地更是高达1.5万亩。

碧桂园·珊瑚宫殿属于后来者，与当地开发企业合作进入清水湾，打出“只要三亚二分之一的价格、买海南清水湾无敌海景房”的招牌。于是，同在清水湾，与碧桂园一墙之隔的雅居乐项目为了应对竞争，两个月内连续五次降价。

岛内高调营销，岛外大规模撒网，就在万科、雅居乐、富力、碧桂园等大房企拼人员、拼资本、拼营销费用的时候，更多的中小项目则采取与分销商合作。

碧桂园海南区域营销总经理梁智翔在接受中国房地产报采访时表示，截至今年11月22日，碧桂园在海南的项目已经达到6亿元内部认购，客户主要来自高寒地区，以度假和养老为主。