布局背后存隐忧

当然，海外投资背后往往存在不少风险。

以中国保险公司安邦以19.5亿美元从希尔顿收购华尔道夫酒店一事为例，美国驻联合国代表团发言人Kurits Cooper近日表示，美国政府正就该交易进行审查。对于纽约地标酒店被中国公司纳入麾下，美国政府显得很纠结。

业内人士指出，一旦进入“审查”就意味着这项交易之间会出现其他的变数。“比如税收，最恶劣的结果就是交易取消。之前韩国济州岛上中国投资的地产项目被喊停就是前车之鉴。”一位地产商说。

欧阳捷认为，这样的情况对于海外房地产投资来说，是非常“正常”的事情。“与国内市场相比，海外的房地产金融市场制度更加健全。”欧阳捷称。

房地产独立经纪人Jeff告诉记者，自2012年以来，美国、英国等国家的房地产市场逐渐回暖，当地政府出台大量政策鼓励本土开发商和外国投资人共同参与房地产投资。宽松的政策制度和回暖的市场，吸引大量的资本进入市场。

“如今，在国内房地产市场已经恢复活力的情况下，这些国家需要的是利用新的房地产政策控制过热的房产投资市场。”Jeff说，“很多国家将房价上涨、泡沫凸显归咎于中国买家，这样的说法显然有些不公平，可是中国以往的海外房地产投资模式也确实需要一定的改进。野蛮粗暴的圈地模式要结束了”。

与此同时，记者从一位美国房产投资人士那儿了解到，很多中国投资者到国外遇到的最大问题就是不了解国外的法律政策、生活习性、企业运作方式、金融市场等。

“这样一来，很多中国投资者‘出海’都处于非常被动的状态，甚至会被‘忽悠’收购一些海外本土机构不看好的项目。而错误的投资不仅增加资金成本，也会给后续的项目处理带来很多困难。”上述投资人士指出。

在欧阳捷看来，中国的投资理念放到海外房地产市场有些水土不服。

殷旭飞也表示，中国过度地投资海外确实有很多弊端，这必然会导致国际舆论压力加大，同时也潜存很大的投资风险。“投资者投资海外房产或者其他产业，应该认真评估该项目并多了解当地法律、政策等。”殷旭飞说。

那么，我们又该如何解决这些“水土不服”的问题？

“主要还是要让中国投资者学会观念的转变。”欧阳捷直言，首先，必须邀请专业的、并且对国内外环境均非常了解的人士或机构来帮助自己选择合适的物业，或指派对当地比较了解的人来参与项目的管理。

欧阳捷还指出，因为海外房地产市场已经趋于成熟，所以海外房地产投资实际的投资回报并不是特别高，处于一个较为适中的水平。所以，房企出海选择项目时，需要根据不同的项目做针对性的处理，比如想长期持有，建议收购一些稳定物业，比如写字楼和公寓，其回报比较稳定，风险较低。

“在海外，不同的国家经济状况差异甚大，不同国家在房地产领域的机会也不一样，有回报肯定存在风险。虽然近几年为了吸引各国投资人，不少国家都出台相应的政策帮助海外投资人到本土投资物业，这对刺激当地经济发展起到有效的作用。”不过，Jeff指出，经济有周期，下一个转折点是什么时候，投资者们还需要仔细观察。

Jeff还建议，由于海外投资陷阱不少，中国企业和个人赴海外投资房产时，如果对一个地方的环境不是特别了解，最好聘请当地专业的人士来管理项目，尽量不要单独去管理。“如果不是打算持有自用，投资者可以通过参股的方式与海外机构共同管理海外项目，而非绝对控股。这样可以降低一些投资风险。”Jeff说。