告别售养租模式

在缺乏金融支持的情况下，中国商业地产在摸索中走过了10多个年头。

根据万达赴港招股书披露，万达商业地产物业项目178个，159个万达广场+8个万达城+11个独立开发的小项目。其中规划有168个购物中心，102个酒店。目前开业的购物中心和酒店分别有89个和48个。

万达已完工的投资物业建面合计1470万平方米，土地储备7670万平方米。计划到2015年底，完工投资物业和酒店建面将超过2500万平方米。

全球最大的商业地产公司西蒙，其高速发展离不开REITS供给的低成本资金。而过去十多年我国并没有REITs的支持，万达是如何完成上述持有物业开发的？万达模式的核心，第一就是以售养租，用销售物业的利润来弥补大商业和酒店自持的资金沉淀。第二是极低的土地获取成本。招股书显示，其2013年的平均土地成本不到1100元/平方米。

万科的商业盘子也不小。据北京万科提供的数据，万科目前的商用业务资源总量接近2000万平方米，2014年底到2015年年初，有8个商业项目计划开业。未来3年，北京、武汉、深圳等城市近20个项目也将陆续进入运营期。

另一家以商业地产开发着称的公司华润置地，多年来是依靠华润集团的产融结合模式，由集团孵化、再资产注入来支撑商业运营。2014年，华润置地商业地产的总建筑面积已超过220万平方米。华润置地预计，到2017年底，其在全中国将有40多个商业项目投入运营。届时，华润置地投入运营的零售物业建筑总面积将超过600万平方米。

以售养租模式的关键，是销售型物业的快速去化及高溢价。当溢价幅度减少、去化速度降低时，就是这种模式面临危机的时候。

标普指出，对很多商业地产的开发商和投资者而言，无论他们采取的建设并持有（业主）或建设后销售（开发商）的模式，未来几年内供应过剩和不确定的租金增长前景，将提升风险，限制回报。

标普信用分析师叶翱行表示，若商业地产不能消化大规模的供应，并在合理的时间内产生足够的现金流，商业地产开发商的财务风险可能会变差，评级会受压。