下跌周期恐未结束
此次房价的调整范围之广、跌幅之大,远超市场预期。张大伟表示,从春节过后至今的七个月中,从首次出现个别城市价格调整,到3-4月出现华东区域的块状分布,再到5月出现以东部城市为主的房价多数城市下行,市场已经出现加速调整。到6至8月,房价调整的范围已从块状分布弥漫到全面下调。
之所以出现上述局面,虽是多重作用累积的结果,但供需关系的逆转仍被认为是关键因素。根据国家统计局的数据,截至8月末,全国商品房待售面积56160万平方米,已连续29个月保持上涨,与2012年3月时的低点相比,增幅达到86.4%。最近两年多来,全国商品房库存几乎翻倍。随着商品房竣工面积的不断增加,库存指标仍有继续攀高的动力。
在需求层面,由于城镇化进程慢于预期,以及产业支撑不足等因素,使得需求后继乏力。张大伟指出,此前数年,部分二三线城市楼市增长过快,需求已被透支。因此,在供大于求的背景下,成交量停滞、房价下滑均在所难免。
多数分析人士认为,在经过2012年和2013年的大幅上涨之后,当前房地产市场已表现出明显的底部特征。主要体现在,成交量和房价均处于阶段性低点、房地产投资和拿地步伐放缓、地方救市举措频出等。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,我国房地产市场始终表现先扬后抑的周期性特征。这是最近十年来,我国经历的第四个房地产短周期。
他表示,此前两轮调整分别位于2008年底2009年初,以及2011年底2012年初。其中,前者的房价下跌周期持续了6个月,后者为8个月。由于处于房地产“黄金十年”,调整的规律是:房价上涨时涨幅很大,下跌时跌幅很小;涨得时间长,跌得时间短。
相比之下,如今的内外环境均较为恶劣,主要体现在,既无“四万亿”财政刺激计划及超宽松货币政策,又面临整体市场“供大于求”的情况。这也决定了,此轮市场调整的周期将会更长,即房价下跌的时间可能超过8个月。按照他的观点,降价通道还将持续。
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