“金九银十”的市场将是开发商大举入市的时节，在激烈的竞争和沉重的业绩压力下，易于推出较大的优惠措施，并且购房者的选择余地也较为充足，是看房选房的较为理想的时段。

楼市交易变化不大

已经过去的8月，并未摆脱之前不温不火的局面。

就一线城市来说，8月成交状况难言理想。数据表明，北上广深四大一线城市8月商品住宅成交面积分别为62万、72万、52万和23万平方米，其中北京、上海环比上涨10%和5%，而广州和深圳则环比下跌18%和12%；同比变化则“清一色”下降，上海降幅小一些，为20%，北京、广州、深圳降幅在40%左右。

针对这种情形，据德佑地产市场研究部有关人士表示，上海在今年以来，除去4月商品住宅呈现“假性供不应求”之外，其余7个月份都明显表现“供大于求”，在8月全市商品住宅供应量达到100.6万平方米的高位之下，成交量依然出现下滑，市场成交尽显疲态。

虽然也有部分城市交易状况在8月份得到了明显的改善，如南京、杭州、合肥、宁波和长春等城市，环比增幅在40%～50%之间，但如果同比去年，仅杭州、宁波和长春为正增长（具体见表1）。总体来看，在过去的一个月里，大多数城市仍然维持过去数月内低迷态势，成交状况改变不大。

与之对应的是，销售状况不好导致各城市消化周期仍然很长。数据显示，包括深圳、杭州、沈阳、宁波等众多城市库存去化时间仍然超过20个月。而重点监测的20个城市中，仅有合肥、南昌和武汉的去化周期为个位数，即不超过10个月，暂无高库存之忧。

表1 8月全国重点城市商品住宅成交状况（单位：万平方米）

数据来源：CRIC

救市措施效果不佳

不得不承认，出现在8月初以来的一波救市浪潮，并未起到立竿见影的效果。

截止到目前为止，选择“松绑限购”的二、三线城市在进一步增多。据不完全统计，截至目前已经有超过37个城市出台了松绑限购方面的救市措施，其中，海口、杭州、西安调整限购“二进宫”，最终把限购政策全面取消。

在8月初，当各城市取消或调整限购时，市场对此持乐观态度，甚至有分析指出必将迎来市场“反转”，或者出现比7月份好出很多的小行情，于是有乐观的开发商酝酿提价，市场供应也随之提升。但市场却并未出现预料中的强势拉升走势，反而形成僵持局面。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，救市的态势不断加强，但市场成交量并没有预期的加大。最大的原因是两个因素没有发生根本变化。第一个是信贷市场依然从紧，商业银行依然不愿意在信贷环境收紧时过多地把资金投入到房贷市场中，更不愿意把在房价下跌时来捡起房地产这个烫手山芋。第二个是在房价下跌的过程中，观望情绪会逐渐强化，而且具有传染性，导致市场持续降温。

此外，政策频出并未激发购房者的购房意愿，还有一个很重要的原因在于，房价并未真正回调。德佑地产市场研究总监陆骑麟指出，目前的价格与购房者的心里价位还有一定的落差，从而导致购房者仍处观望态势。开发商尽管表现出明显的推盘意愿，但真正诚心销售的并不多，一些楼盘虽有优惠，但也仅是“小打小闹”，很可能是为了迎接“金九银十”储存实力。

未来两月会否“逆袭”

9、10月份市场成交量会否出现较大幅度的改善？

在业内人士看来，“金九银十”出现的可能性极大。上海易居房地产研究院副院长丁祖昱认为，从5月份以来，国内楼市虽然持续低迷，但在各地方政府的努力下并未恶化，所以这个阶段可以认为已经顺利完成“筑底”阶段，极有可能会在9月份出现好转。

与此同时，目前除了恒大集团之外，包括万科、绿地、碧桂园、万达、保利、中海等千亿级企业，销售进展情况与预期还有不小差距，而在距离年底仅有4个月的情况下，如何打好收官一战，已变得极为重要。

数据表明，截止到今年8月底，千亿级企业中，恒大地产已经完成了991亿元，完成全年目标的83%，在接下来的4个月里，只要保持原有的进度，完成全年销售目标基本不成问题。不过反观其他千亿级企业，情况则有所不同了，如中海、万科两家企业，虽然完成情况超过6成，但如果要完成全年任务，在接下来的两个月时间采取何种策略，则显得尤为关键。而对包括绿地集团、碧桂园、保利地产、龙湖集团、华润置地、世茂房地产等完成状况不甚理想的企业来说，放弃利润保业绩，也许会成为大家一致选择。

表2 1～8月份房企销售完成情况（单位：亿元、亿港元）

数据来源：CRIC

陆骑麟表示，“金九银十”已经成为楼市旺季到来的通用语，也是开发商抢收业绩的黄金时期，而今年9月对于销售受阻的开发商来说是回笼资金至关重要的事情，开发商很可能会大面积地通过实质性的降价来取得销量，预计9月的优惠力度将大大高于过去的8个月，成交量有望出现大幅反弹。

不过，与专家预测相左的是，网民认为今年9、10月份交易状况难以出现实质性的改善。对于“今年上海楼市‘金九银十’是否会到来？”这个问题，某专业房产网调查中，逾六成（63.83%）的受访者认为金九银十不会到来，只有15.67%的受访者认为“金九银十”会到来。

而楼市交易状况的改善，则依赖于信贷政策的松动。陆骑麟表示，目前部分银行已经重新开启了房贷利率优惠，有关部门也多次敦促银行优先满足个人房贷需求，9月银行信贷额度的逐渐宽松和利率优惠的重启也将是楼市能否回暖的重要因素。

那么在未来一段时间里，购房者如何应对？严跃进认为，实际上，如果从刚需角度看，持续观望的意义不大。尤其对于上海来说，降价是一个暂时性的，而涨价是大趋势。目前降价促销活动多，可以积极入市，也是一种抄底策略。

(来源：理财周刊)