入住七年拿不到土地证 开发商百般推脱

来源:中国广播网 2014-09-04 09:34:00

山东东营海通骏景小区近千户业主,7年前入住新房并拿到房产证,但土地证至今没有办下来。开发商称无法办理的原因是,小区容积率超标,但超标责任不由开发商承担。(开发商:超标0.4,但是符合规划建设的,不该补交土地出让金。)《天天315》本期聚焦:办了房产证却办不了土地证,这是咋回事?

据经济之声《天天315》报道,山东东营海通骏景小区近千户业主,早在2007年就入住新房并顺利拿到房产证,但土地证直到今天仍没办下来。开发商海通地产说无法办理的原因是,小区容积率超标,但又说超标责任不该由开发商承担,也就是不愿补交土地出让金差价。办了房产证却办不了土地证,这到底是怎么回事呢?

记者从山东东营市房管局处了解到,海通骏景小区的业主只有房产证,没有房屋的土地证,房子也能转手销售。那是不是意味着土地证可有可无?

我们查询相关资料后发现,山东省的相关政策规定,完整的房地产权,应包括房屋所有权证和土地使用证,二者缺一不可。土地使用证是住房所占用的土地合法与否的法律依据,如果你的住房用地不合法,那房屋就成了“空中楼阁”,也就是说,对山东东营海通骏景小区近千户业主来说,光有房产证没有土地证,存在的隐藏危害会有很多,比如业主的住房用地土地使用权有被原土地使用者,也就是开发商,抵押或者因为其他债务问题而遭受司法执行的危险,并且在拆迁安置时,得不到土地部分的补偿,土地使用期限届满,也不能申请自动延期等。山东东营海通骏景小区的近千户业主都心里有数。

业主:土地证影响很大,因为根据我们山东这边的政策,你有房产证你只能代表你的房屋地表建筑的产权,并不能代表你土地的使用权。我们这边是分开的。你比如说现在要拆迁,业主光持有房屋产权证那你就只能获得地表附着物的赔偿。如果你有土地证那就会得到土地的赔偿。像在北京和南方一些城市如果是两证合一的,那产权证既代表了房屋产权又代表了土地使用权。现在我们是属于产权不完整,我们是商业用地,正规的出让划拨用地,所以说我们不存在集体性,我们和开发商并没有权属关系,所以我们必须要拿到证。

业主们告诉记者,2007年买房时,开发商承诺得很好。可是现在7年过去了,土地证还是没有着落。开发商说无法办理的原因是,小区容积率超标。

业主:这个房子我们是2007年买的,由海通骏景房地产开发有限公司开发的,2007年入住,一共这个小区有33栋楼,大概有1000多,我们当时入住一年以后,房产证办了现在还没有办下土地证,我们现在了解到是我们那个小区是容积率超标。

这7年中,业主们找过开发商无数次,开发商总是找各种理由推脱,不愿办理土地证,一拖就是7年,到现在,土地证何时能够办下来,还是未知数。

业主:我们这个开发商也问,国土局也问,国土局那边说开发商没有提交分割土地资料,国土局没法办理,我们就找开发商说你为啥不交资料,你不交资料我们怎么办。这个事你还是要等所有业主办了房产证以后,再去办土地证,统一分割。他当时这么说,一直这么拖着,我们感觉这个事不对,就打12345这个市长热线,一开始回复就了解这个开发商没提交资料,请业主督促,开发商提交资料才能办理,再过一段时间我们打的很急,催政府帮我们解决这个事情,再过一段时间由于小区东边有一块地的性质,说要变性,所以导致小区现在暂时无法办理土地分割,要先把土地由住宅用地性质改变为商业用地性质之后才能办理。然后我们感觉这个事还不对,然后我们继续打,直到去年开发商找了一个代理公司,土地分割的过来收我们业主钱,这个代理公司平均下来每户跟我们收了一千块钱,过了快一年了,我也给你们办不了了,给你把钱退了吧,业主就恼了,这个土地代理公司也把这个事情说出来了,说原来规划是0.8容积率开发商建成1.3个了,一分钱都不想出。业主立马就打了国土局电话,国土局直接就说是容积率超标。

今年8月份,山东东营当地媒体关注到业主在网上发的投诉帖,并在8月28号报道了此事。开发商海通地产在这之后,才在小区内贴出了一张“关于海通骏景土地证事宜的说明”公告,想要向业主们解释清楚办不了土地证的主要原因。业主们保留了相关证据。

我们来看看这份公告中提到的和容积率相关的内容:一、东营市规划局也出具了《建筑工程规划许可证》和《建筑工程竣工规划验收合格证》充分说明了小区的建设是合法的。二、容积率的计算方式发生了变化,容积率的计算方式中,车库、储藏室和阁楼的计算与否是本次容积率发生变化的主要因素,海通骏景在建设时的计算方式中,以上面积是不计算在容积率内的,而现在新的规划计算中,必须要求将以上面积计算在统计率内,所以小区统计率发生变化。

业主们看过公告后,认为开发商是在忽悠业主,公告内容有很多不实之处。

业主:土地转让以后,人家开发商开发,所有手续都要重新办的,包括五大证什么的,肯定不可能出现这种情况,你这就属于糊弄百姓。第二条既然车库、阁楼不算面积,你为什么阁楼是按独立产权卖的,如果不算面积的话那个时候是叫附属物,附属物是不结算面积的,但是它没有独立产权,但是他既把阁楼当成独立产权还把它给卖了,你这不自相矛盾,你如果说不算面积,那你就不能按独立产权卖,你也办不下房产证。既然又给它办了房产证就不存在附属物的情况了,而且如果说你在办房产证的时候,房屋测绘面积来给你测绘出面积来,你这个小区超容积率了,它就不允许给你办房产证的。问题恰恰就在这个时候出现了,国家保护产权明确规定,超容积率必须补交上土地出让金而且各项配套费以后,再给你办产权登记,恰恰问题出在这儿,容积率超了,各项配套费用没有交,但是产权证下来了。下来以后他就迟迟不敢办土地证,因为土地证由国土局测绘部门重新测绘。你超不超过容积,它一下就知道,所以他就迟迟拖着不办这个事。

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