近日，记者在走访中有不少路劲对某些楼盘打出的热销广告信息提出疑惑：“当初开盘的时候就说卖的很好，为什么现在还有这么多房源在售？”、“售楼员告诉我开盘卖的很好，马上接下来会涨价，不知道是真是假？”、“开盘卖的那么好为什么现在还在降价？”……

    对于购房者的不理解和疑惑，记者就此对锡城自称热销的楼盘展开调查，以期给购房者真实的买房参考。调查中发现，路劲天御、富力十号、中隆广场三个楼盘存在着与自身宣传严重不符的虚假“热销”信息。经过调查后，记者发现，这些楼盘不仅没能对购房者的买房判断造成了误导，反而让自身陷入“滞销”尴尬境地。三个楼盘实际去化率多少？产生“滞销”的原因是什么？记者就此对三大楼盘展开深入调查。

    2013年9月28日路劲天御首次开盘，随后其官方认证微博声称“开盘2小时劲销3亿”，据了解当天开盘均价在14000元/平方米左右，销售总面积要达到2万多平方米才能达到3亿元的销售总金额。

    时隔一年，再看当时盛况，路劲天御是否真的上演了热销神话？新华网记者进行了深入调查……

    “热销3亿”真相

    2013年9月28日无锡路劲天御迎来首次开盘，当天晚上，路劲天御就在其官方认证的微博中发布“盛况直击！路劲天御今日上演王者归来。一国天赋，盛世御启，空前规模，空前精彩，空前成就。2小时劲销3亿，再创锡城豪宅新神话”的消息。

    随后“路劲天御开盘当天售出百余套房源，成交总金额逾3亿”的消息被多家媒体转载。

    一年过后，“路劲天御半年度热销全城，筑就豪宅传奇”的稿件仍在无锡当地媒体转发。“热销”、“火爆”、“头条”、“惊喜”等词语在描绘着路劲天御在无锡豪宅市场创造的奇迹。

    时隔一年，路劲天御究竟卖的的怎么样？是否真如其宣传中提到的“热销全城、2小时劲销3亿”？

    根据无锡产监处提供的相关数据显示：截止至2014年8月19日，路劲天御高层入网总套数为427套，成交68套，成交面积10902平方米，成交比例为15.9%，距离其首次开盘已经过去整整11个月。

    记者计算了一下，即使以路劲天御在售高层最高成交均价18000元/平方米乘以销售总面积10902平方米，得到的成交总金额实为1.96亿元，远远没有达到其宣传中提到的3亿元。“热销”的神话并没有事实依据。

    产品定位失败

    四年前，路劲地产以楼面价8066.74元/平，总价15.6亿元人民币竞得无锡市滨湖区XDG-2010-49地块，成为锡城的绝对“地王”。

    随后，该项目也就进入三年沉寂期，对此，不少业内就指出，选择沉寂是因为路劲“生不逢时”，对于路劲而言，拿地成本的不菲，必须以“高端产品”挽回成本上的付出，而2010年恰逢“限购”出台，却极大地限制了改善性、投资性需求。然而，沉寂三年后，政策依旧未松绑，且房地产行业竞争越来越激烈，由此，在市场的推动下，路劲终于“硬着头皮”走向市场。

    2013年9月路劲天御终于迎来了首次开盘，并推出85㎡、143㎡、190㎡、305㎡总计400套的毛坯房源，定位高端购房者。

    而在高成本拿地压力面前，路劲的这个首个在锡项目首开价格表现也并不“亲民”，143㎡、190㎡毛坯价格为14000-16000元/㎡，305㎡毛坯价格则为17000-18000元/㎡，着实刷新了无锡高端楼盘的价格记录，这对于十分看重价格和性价比的无锡购房者而言，却并不是那么容易接受。

    其中以主推的143㎡、190㎡、305㎡为例，虽然在户型设计上合理，但是在“房大价高”的压力之下，动辄两百万以上的毛坯住房依然让众多无锡购房者望而却步。特别是190㎡、305㎡的大平层在无锡面临严重的水土不服，购房者并不买单。

    而面积稍小的85㎡，在户型设计上却让人“大跌眼镜”，市场上做两房、三房的85㎡，该项目却只做了一室一厅，其实用性也难以言明。

    新项目能否改观？

    面对楼市转淡，高端遇冷，去化率低等问题，无锡路劲地产也并非全无意识。

    2014年1月24日，路劲再次出手，拍下滨湖区位于中南西路与湖滨路交叉口东南侧地块，欲打造比较迎合市场的刚需商住产品。该地块占地面积26286.3平方米，成交价格约3.82亿元，楼面价高达4151元/平方米。

    据记者了解，路劲新项目名为印象湖滨 路劲，10月就将公开样板间和售楼处，11月开盘。拿地与开盘之间的仅11个月，与路劲天御蛰伏3年才面市相比时间差距很大。

    业内相关人士分析表示，随着土地资源对资金的需求越来越高，这就要求开发商尽快回笼资金，以项目的快销滚动来支持企业的持续稳定发展。

    但是这种高周转模式也存在一定风险需谨慎，例如资金的高速流转需要销售的能力高，销售的能力要能够配合房企进行高周转，如果销售环节出现问题，那么将会资金回流造成不可估量的风险。

    而据路劲销售人员透露，为了弥补路劲天御的去化不佳，路劲新项目——印象湖滨 路劲已经在户型方面有所调整，项目定位中高端，将打造一些迎合市场的80—120㎡中小户型，并且项目30%为小户型精装修产品。

    从无锡7月楼市数据不难发现，无锡楼市库存客观上仍然很高，目前库存120-144平米面积段居首，共197万方，占全市27%，180平米以上占25%。其中，高端户型、大面积户型仍占据“大头”。可见，无锡路劲新项目更改户型产品也是形势所逼。

    虽然路劲已改变产品组合，倾向推出小户型来加快资金周转，但成效尚需时日，新华网记者将持续关注。