近日，记者在走访中有不少路劲对某些楼盘打出的热销广告信息提出疑惑：“当初开盘的时候就说卖的很好，为什么现在还有这么多房源在售？”、“售楼员告诉我开盘卖的很好，马上接下来会涨价，不知道是真是假？”、“开盘卖的那么好为什么现在还在降价？”……

    对于购房者的不理解和疑惑，记者就此对锡城自称热销的楼盘展开调查，以期给购房者真实的买房参考。调查中发现，路劲天御、富力十号、中隆广场三个楼盘存在着与自身宣传严重不符的虚假“热销”信息。经过调查后，记者发现，这些楼盘不仅没能对购房者的买房判断造成了误导，反而让自身陷入“滞销”尴尬境地。三个楼盘实际去化率多少？产生“滞销”的原因是什么？记者就此对三大楼盘展开深入调查。

    2013年9月28日路劲天御首次开盘，随后其官方认证微博声称“开盘2小时劲销3亿”，据了解当天开盘均价在14000元/平方米左右，销售总面积要达到2万多平方米才能达到3亿元的销售总金额。

    时隔一年，再看当时盛况，路劲天御是否真的上演了热销神话？新华网记者进行了深入调查……

    “热销3亿”真相

    2013年9月28日无锡路劲天御迎来首次开盘，当天晚上，路劲天御就在其官方认证的微博中发布“盛况直击！路劲天御今日上演王者归来。一国天赋，盛世御启，空前规模，空前精彩，空前成就。2小时劲销3亿，再创锡城豪宅新神话”的消息。

    随后“路劲天御开盘当天售出百余套房源，成交总金额逾3亿”的消息被多家媒体转载。

    一年过后，“路劲天御半年度热销全城，筑就豪宅传奇”的稿件仍在无锡当地媒体转发。“热销”、“火爆”、“头条”、“惊喜”等词语在描绘着路劲天御在无锡豪宅市场创造的奇迹。

    时隔一年，路劲天御究竟卖的的怎么样？是否真如其宣传中提到的“热销全城、2小时劲销3亿”？

    根据无锡产监处提供的相关数据显示：截止至2014年8月19日，路劲天御高层入网总套数为427套，成交68套，成交面积10902平方米，成交比例为15.9%，距离其首次开盘已经过去整整11个月。

    记者计算了一下，即使以路劲天御在售高层最高成交均价18000元/平方米乘以销售总面积10902平方米，得到的成交总金额实为1.96亿元，远远没有达到其宣传中提到的3亿元。“热销”的神话并没有事实依据。

    产品定位失败

    四年前，路劲地产以楼面价8066.74元/平，总价15.6亿元人民币竞得无锡市滨湖区XDG-2010-49地块，成为锡城的绝对“地王”。

    随后，该项目也就进入三年沉寂期，对此，不少业内就指出，选择沉寂是因为路劲“生不逢时”，对于路劲而言，拿地成本的不菲，必须以“高端产品”挽回成本上的付出，而2010年恰逢“限购”出台，却极大地限制了改善性、投资性需求。然而，沉寂三年后，政策依旧未松绑，且房地产行业竞争越来越激烈，由此，在市场的推动下，路劲终于“硬着头皮”走向市场。

    2013年9月路劲天御终于迎来了首次开盘，并推出85㎡、143㎡、190㎡、305㎡总计400套的毛坯房源，定位高端购房者。

    而在高成本拿地压力面前，路劲的这个首个在锡项目首开价格表现也并不“亲民”，143㎡、190㎡毛坯价格为14000-16000元/㎡，305㎡毛坯价格则为17000-18000元/㎡，着实刷新了无锡高端楼盘的价格记录，这对于十分看重价格和性价比的无锡购房者而言，却并不是那么容易接受。

    其中以主推的143㎡、190㎡、305㎡为例，虽然在户型设计上合理，但是在“房大价高”的压力之下，动辄两百万以上的毛坯住房依然让众多无锡购房者望而却步。特别是190㎡、305㎡的大平层在无锡面临严重的水土不服，购房者并不买单。

    而面积稍小的85㎡，在户型设计上却让人“大跌眼镜”，市场上做两房、三房的85㎡，该项目却只做了一室一厅，其实用性也难以言明。

    新项目能否改观？

    面对楼市转淡，高端遇冷，去化率低等问题，无锡路劲地产也并非全无意识。

    2014年1月24日，路劲再次出手，拍下滨湖区位于中南西路与湖滨路交叉口东南侧地块，欲打造比较迎合市场的刚需商住产品。该地块占地面积26286.3平方米，成交价格约3.82亿元，楼面价高达4151元/平方米。

    据记者了解，路劲新项目名为印象湖滨 路劲，10月就将公开样板间和售楼处，11月开盘。拿地与开盘之间的仅11个月，与路劲天御蛰伏3年才面市相比时间差距很大。

    业内相关人士分析表示，随着土地资源对资金的需求越来越高，这就要求开发商尽快回笼资金，以项目的快销滚动来支持企业的持续稳定发展。

    但是这种高周转模式也存在一定风险需谨慎，例如资金的高速流转需要销售的能力高，销售的能力要能够配合房企进行高周转，如果销售环节出现问题，那么将会资金回流造成不可估量的风险。

    而据路劲销售人员透露，为了弥补路劲天御的去化不佳，路劲新项目——印象湖滨 路劲已经在户型方面有所调整，项目定位中高端，将打造一些迎合市场的80—120㎡中小户型，并且项目30%为小户型精装修产品。

    从无锡7月楼市数据不难发现，无锡楼市库存客观上仍然很高，目前库存120-144平米面积段居首，共197万方，占全市27%，180平米以上占25%。其中，高端户型、大面积户型仍占据“大头”。可见，无锡路劲新项目更改户型产品也是形势所逼。

    虽然路劲已改变产品组合，倾向推出小户型来加快资金周转，但成效尚需时日，新华网记者将持续关注。

 富力十号首次开盘距今已有9个月，近期又推出C区95-170㎡精装高层住宅，官方微信更发出“1小时热销1.5亿，好房子用事实说话”的消息。一直处在沉寂状态的富力十号是否真的上演了热销传奇，用事实说话？新华网记者进行了深入调查……

    “1小时热销1.5亿” 是否用事实说话？

    2014年6月27日无锡富力十号C区95-170㎡精装高层住宅首次开盘，随后无锡富力在28日的官方微信中就发布了“1小时热销1.5亿，好房子用事实说话”的消息。

图片来源于“无锡富力”官方微信

    在随后的几天，“6个月等待，1小时劲销1.5亿！精装好房且看富力！”及“500人都来了你还在观望？富力十号逆势热销抢不停”的消息就被无锡多家媒体转载。

    而一个月过后，仍有“续写1.5亿热销传奇 富力十号1号楼火爆售罄”的消息被多家媒体转发，“热捧”、“火爆”“狂销”等词语书写着富力十号的热销传奇。

    时隔两月，富力十号C区高层住宅究竟卖的怎么样？是否真的像其宣传中的“1小时热销1.5亿，好房子用事实说话”？

    据无锡产监处提供的相关数据显示：截止至2014年8月20日，富力十号C区高层入网总套数为418套，成交6套，成交面积611.61平方米，时隔两月，成交比例仅为1.4%。

    记者按无锡富力十号C区高层在售成交均价13000元/平方米来计算，乘以销售总面积611.61平方米，得到的成交总金额仅为795万元，这与开盘当时宣传的劲销1.5亿元相去甚远，显然“热销传奇”并没有用事实说话。

    全民营销未解“滞销”尴尬

    富力初次进入无锡并非通过土地拍卖拿地，而是接受了北京天润置地2010年拍下的地块。据了解，该地块当时以13.18亿元被拿下，溢价率达到42.8%，5641元/平方米的楼面价更是创造了当时太湖新城的新高。

    2013年12月21日富力十号首次开盘推出12#、13#小高层，2014年6月27日加推C区房源，截止至2014年8月27日总去化率刚过一成，“华南五虎”的名头和高端项目的旗号并没有让富力如虎添翼。富力十号成为太湖新城最尴尬的项目。

    相比较周边其他项目，富力十号在推广方面并不吝啬，“一成首付”、“直升机360度看房”、“富力星期三”、“零元起拍”等活动赚足了人气和眼球。更有推荐客户最高可以拿到1.5%现金奖励的“全民营销”，这些活动虽然带来了人气却没带来实在的成交。

    “大多数的无锡人对于精装项目还是不认可，特别是近段时间品牌房企频频爆出的精装质量门事件更是让不愿问津。同时，富力十号打着高端的旗号进入太湖新城，较高的均价与周边的配套并不相符，产品定位遇到严重的水土不服。”业内人士指出。

    改定位富力城再次受挫

    2013年12月6日，富力以总价15亿再拿无锡新区江溪板块的XDG-2013-62号地块。2014年8月5日富力城迎来首次开盘，截止至8月20日富力城去化率仅为9.7%。

    新区江溪板块一直是房企竞争的重点区域，也是刚需购买的主要区域，成交量一直遥遥领先。富力城相关负责人在接受记者采访的时候也表示，富力十号是为了打造品牌，富力城是为了获得销量。

    可是成交均价在8000元/平方米左右的富力城又在新区遭遇滑铁卢，当天在场的一位客户说：“实地考察了一下富力城，发现周边有金城高架和机场快速路高架，两座高架桥的噪音和粉尘还是非常让人担心的。”

    最令购房者不满的还是富力城户型的设计，“我是来看大户型的，但是富力城110平米的手枪户型真是让人无语，狭长的过道即影响通风又影响采光，浪费的面积也非常大，这样的户型我还是接受不了的。”一位购房者说。

    面对网上不足一成的签约率，销售人员说：“8月初刚开盘，很多客户只是缴纳了认购金，还没有正式签约，过一段时间应该会有陆续来签约的。”

  “购房者蜂拥聚集，售楼中心挤得水泄不通，全场人满为患，开盘仅2小时，就创下劲销80%的奇迹！”在6月29日中隆广场开盘之后，关于“开盘火爆、去化八成”的新闻便迅速登上各大媒体版面，并得到大量转发。

    而时隔近两个月之后，当记者重新调查，却发现当日推出的9#楼54套127-258㎡花园洋房房源去化并没有达到宣传所说的80%。

    “去化八成”？不足一成！

    开盘第二天，各大媒体开始大量转载标题为“中隆广场盛大开盘 2小时去化80%”的新闻，其中火爆的场面，劲销的成绩一度被称为“逆势下的营销奇迹”。

    据房地产行业业内人士介绍，从签约购房到网上备案，中间往往有一个月左右的“缓冲”时间，所以，网上备案往往有滞后性。

    然而，在如今距离开盘近两个月之后，通过网上查询到，取得预销证的9号楼共有5、6、7三个单元共有54套房源，截止到8月21日，却仅备案4套。由此，可以看到中隆广场洋房开盘后的成绩并没有宣传所说的八成，而仅去化7%，实质不到一成。

    区域之战中定位不明或难赢认可

    从去年进驻锡东以来，该项目便以“怡东城市广场”的案名对外推广，并以“打造锡东最大的综合体项目”的口号被人熟知，可是，在2014年05月30日，该项目突然召开品牌发布会宣布“怡东城市广场正式更名为中隆广场。”

    对此，业内人士也指出，楼盘的案名是直接向消费者传达产品卖点的最好“招牌”，一旦确定就不宜做较大修改，因为中途修改案名不仅会影响项目的市场认可度，也对购房者很可能造成不好的印象。

    正因如此，不少购房者也在网上发帖为突然的案名更改表达了疑虑和担忧：“改了推广名，就觉得好像这个楼盘很不稳定，怎么开发开发着就换名头呢？不会是有什么问题吧？”甚至部分购房者对更改后的“中隆广场”并没有深刻的住宅楼盘印象，而只停留对其商业盘的认知，从而，缺少应有的更多关注。