原标题：“浙江第一豪宅”降价两成 拿地王后8年未开发完

据《时代周报》，有着“浙江第一豪宅”之称的武林壹号，在备受市场关注的同时，也长期面临“严重滞销”、“降价销售”的舆论困扰。

7月29日，杭州限购“松绑”第一天，武林壹号连续签约6套千万级豪宅、当日揽金破1.6亿元的新闻再一次将这个曾经的地王项目推至风口浪尖。相比较，大众对此爆发性业绩的惊讶，多位市场人士在接受时代周报记者采访时却依然给出了“解限当日杭州豪宅的成交房源基本都是转签”、“这些只是存量不是增量”、“昙花一现”的负面判断。

2006年9月，绿城集团联手滨江集团以36.3亿元的总价在竞标中胜出，将武林壹号所在地块—杭汽发项目收入囊中，楼面价在当时高达1.087万元/平方米，成为当年名符其实的“地王”。但实际上拿地以来，武林壹号长达8年的开发、销售时间里，遭遇限购政策、市场大环境低迷，而项目本身高额的开发成本也让企业面临巨大资金压力，传闻与质疑一直如影随形。

今年6月末，开发商之一、实际操盘方滨江集团董事长戚金兴在接受媒体专访时，也曾提及“资本市场有人不了解实际情况，以为武林壹号严重滞销”的传闻。而滨江集团董事会秘书李渊在接受采访时，也一再向时代周报记者“澄清”武林壹号的销售业绩。

“2014年已过去的前7个月，武林壹号销售成绩骄人，在房产市场平淡的情况下，以近15亿元的合同销售金额荣膺整个大杭州地区销售金额的第一。武林壹号在杭州无论是销售业绩还是业界地位都是当之无愧的‘壹号’，我司对它至今所取得的成绩相当认可，而之后的推盘节奏也正按照原先的计划有条不紊地进行着。”李渊称。

地王开发缓慢被迫信托融资

在杭州市拱墅区湖墅南路，原隶属于中国重型汽车集团旗下的杭州汽车发动厂地块，如今已经成了浙江人口中“第一豪宅”的所在地。用开发商的宣传语说，这里距离杭州市政府250米，距离商业中心武林广场500米，具有千年历史的京杭大运河水景资源，坐拥杭州最繁华的武林商务圈、西湖文化广场，稀缺性不言而喻。

只不过，这块寸土寸金的宝地，却在拿地后长达8年的时间里尚未开发完毕。“杭汽发地块2006年出让，但是毛地出让，工厂还没有搬迁。2009年交地，后来规划调整，开工已经到2011年了。”戚金兴曾对此作过解释。

当年，为了开发杭汽发项目，绿城集团与滨江集团还专门成立了滨绿房地产公司，滨江集团持有50%的股份，绿城中国的控股子公司绿智科技和添惠投资分别持有25%的股份。但是滨绿房地产公司成立之后的4年时间里，杭汽发项目一直处于规划论证过程中。直到2010年底，项目规划才最后确定。原预计2010年10月的开工时间也不得不延期。据了解，杭汽发项目实际开工时间是2011年4月，比之前预计的开工时间晚了半年。

这一所谓的规划调整，实际上是地块内公建、住宅、幼儿园的位置做调整，将文晖路的规划办公兼容宾馆业用地与沿湖墅南路一侧的原住宅用地中部分用地进行互换。尽管总开发量不变，公建高度由原130米降至110米，但却拖延了长达4年，让武林壹号项目错过了杭州楼市的黄金时期。

除却进展一拖再拖之外，武林壹号项目开发所需的巨额资金也对滨江集团及另外两个股东绿智科技和添慧投资提出了更高的要求。根据公开资料，开工后不久，滨江集团及绿智科技和添慧投资便向滨绿房地产公司注资10亿元，滨绿房地产公司注册资本由原来的3.89亿元增至13.89亿元。

此外，还有数家银行和信托资金输入。时代周报记者根据公开资料不完全统计，杭汽发项目所撬动的各项贷款共计42.1亿元，超7成为信托贷款，其中国投信托和兴业国际信托分别提供信托贷款15.1亿元和15亿元。而在该项目之前，滨江集团的项目很少将信托作为主要的融资通道。然而，相比于信托贷款，银行的开发贷款规模明显较小，难以满足武林壹号项目大量“吸资”的要求，所以实质上，信托融资成为武林壹号项目开发过程中主要的融资方式。

值得一提的是，武林壹号项目的第一笔信托融资，国投信托所发的“滨江绿城杭汽发项目贷款集合资金信托计划”已经于2013年9月6日到期。据了解，该项目并未对外披露预期收益率情况。不过，以当年房地产信托平均预期收益10%以及发行成本的3%计算，该笔融资到期后至少兑付了本息19亿元。

“滨江集团的项目之前主要以自有资金开发，会有少量的银行开发贷，但杭汽发项目的资金量需求远大于其他项目，银行的开发贷款在2011年也出现收缩，杭汽发项目就不得不考虑信托融资了。”一位信托分析师曾指出，“目前看来，武林壹号的资金回笼还行，不过回笼的资金既要支撑开发的后续投入，又要兑付即将到期的贷款，资金回笼的速度要求就更高了。”

如今，根据滨江集团2013年年报显示，截至2013年12月31日，武林壹号项目累计实际投入金额已近50亿元，而该项目的计划投资总额则超过110亿元。

然而，一方面是项目进展缓慢、资金大量投入，另一方面自武林壹号开工后的2011年起，较差的市场环境也让开发企业经历考验。

根据公开资料，虽然滨江集团2013年的营收大增61.9%，但其净利润仅由12.65亿元增至14.10亿元，同比微增11.39%，其房地产业务毛利率仅为30.02%，较2012年同期下降15.13%。而实际上，2011年开始，滨江集团无论毛利率、净利率均一路走低。与此同时，短期偿债压力自2012年起开始走高，净负债率则始终维持在90%左右的高位。此外，根据滨江集团2013年财报，其存货价值为301亿元，是其营收103亿元的近3倍，去库存压力巨大。

中信建投证券分析师苏雪晶近期在点评滨江集团2014年一季报时称，“资金方面，由于2013 年公司拿地支出增加，项目进入开工节奏，而一季度销售回款低于预期，公司2014 年末一年内到期非流动负债和短期借款之和与货币资金的比重达到3.8，短期偿债压力较大。长期财务杠杆来看，公司净负债率较2012 年略有下降，但仍维持在90%左右的高位，财务状况仍需销售提速来改善。”

不过，尽管已经错过最好时机，机构方面对交付期将近的武林壹号改善滨江集团财务状况抱有期待。分析师苏雪晶便在其研报中指出：“高端项目武林壹号也有望赶在年底前部分交付，公司利润率持续下行的状态有望在今年改善。”