应该看到,未来楼市去库存阶段也是供求关系重新调整与动态平衡的过程。过去十多年,我国房价持续上涨,供不应求仅仅是一种表象,而地方政府土地财政、居民投资渠道狭窄、实体经济虚拟化是内在动因。即使从供求关系看,也主要表现为结构性供不应求,总量大致平衡。随着全国楼市周期性调整向纵深演化,房价停涨,甚至是价格绝对回落,将对未来我国住宅供求关系产生深远影响。无论从哪个角度看,房价高位回落均是一次完美的投资者风险教育过程。随着未来我国房价下行压力增大,投机性住房需求将在市场中绝迹,投资性住房需求也将会显著缩减。地方政府土地财政将面临巨大冲击,加快住宅持有环节税收立法需要尽快进入议事日程,而市政债市场建设也将是迫在眉睫。实体经济部门“去虚就实”进程也将会加快,民间创业创新激情将会再度活跃。未来我国住宅市场供求将回归理性,盲目住宅开发和非理性住宅需求将会受到有效抑制,“低端有政策保障”、“中高端有市场”的供求平衡格局将会进一步确立。
考虑到住宅在家庭财富中的重要位置以及房地产金融的庞大规模,应该尽量避免楼市以剧烈方式展开去库存。从各国实践和我国历史经验看,房地产市场调整很少能以平缓方式进行。而过去十多年我国房价累积涨幅过大,也在一定程度上增加了楼市急剧调整可能性。这势必对楼市各参与主体提出了前所未有的巨大挑战。但不管有关各方持有何种态度、采取何种措施,松绑限购政策也好,开发商降价促销也罢,积极顺应市场规律逐步释放楼市风险,可能是当下市场环境下所能选择的最好策略。在此过程中,一个稳定的政策预期将是有可能促进楼市平稳调整的关键。
来源:经济参考报
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