原标题：方兴谋双轮扩张 称分拆上市战略高于资金面

据《证券时报》，7月3日，方兴地产分拆的酒店资产金茂投资每股报收价为5.35港元，与7月1日挂牌首日收盘价持平，这一收盘价亦为其最低发行价。

“金茂投资的表现很正常，比较稳定，预计未来会获得更多投资者的关注。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者直言，与国内很多房企将销售型物业、持有型物业等业务板块集中在一起经营不同，方兴地产早期就将业务板块划分的非常清晰，而且与其他开发商在商用物业的经营状况相比，方兴的酒店运营收入占比和盈利占比都非常高，其“双轮驱动”战略早就非常清晰了。

正如方兴地产高层向《证券日报》记者透露，分拆酒店上市除了能盘活存量资产，同时也能反哺住宅开发，更好地实现“双轮驱动”，其战略布局大于资金需求。

分拆上市落地

事实上，金茂投资由方兴地产以信托形式分拆上市，资产包括6个位于北京、上海等城市的已营运酒店及2个在建酒店等商业类资产。7月2日，金茂投资挂牌首日共发售6亿股，并已引入包括上海建工在内的四名基础投资者。

据相关数据显示，金茂投资2013年总资产估值为38.79亿美元，截至2014年3月31日，其物业市值约243亿元。据悉，金茂投资资产组合是在港上市的以中国资产为主的房托及地产投资信托中最多元化的资产，具有包括酒店、写字楼、商业地产在内的多元化收入来源，地域分布广泛，且拥有金茂大厦这一上海地标性建筑的写字楼及零售地产。

据内部数据显示，2013年金茂投资的物业收入为25.91亿港元，其中，酒店房间收入占比为48.2%，酒店餐饮为27.7%，总租金收入为19.7%；而以净物业收入计算，金茂投资的办公楼、商场收入占比为39%，酒店及服务式公寓收入占比为61%。

而从酒店具体经营数据来看，金茂投资2013年平均房价为2104港元，香格里拉为1521港元，开元酒店为710港元；金茂投资2013年的酒店平均入住率为68%，而香格里拉和开元酒店分别为64%、59%。

“金茂投资的资产包与国内其他房企的持有型商用物业大多处在亏损阶段不同，方兴的酒店早就实现盈利。”宋延庆向本报记者表示，其现金流为正，资产回报率也处于同行业高水平线上。

据记者获得的相关数据显示，从已建成酒店总收入来看，金茂投资的年复合增长率为13.7%；而其2011年至2013年平均EBITDA利润率为36%，香格里拉为28%，开元酒店则为26%。

对于这样一个优质的资产包，方兴力推其上市之后，金茂投资的股价表现有点生不逢时的意味，上市两天均以最低发行价报收。宋延庆认为，这是受到全球资本对目前中国房地产市场投资持有谨慎态度的影响，预计未来会有改善。

更为值得注意的是，有业内人士认为，方兴地产搭建持有型物业运营的金茂投资与销售型物业开发的方兴地产两个上市平台，低成本融资和稳健扩张是其“双轮驱动战略”的终极目的。