尽管愁云惨雾满楼市，上海外滩却似乎又要诞生一个地王。

5月23日，上海市黄浦区规土局公布有关董家渡社区13、15号地块的最新控制性详细规划。按照该区域的平均楼面地价测算，上述地块的总价或将超过300亿元，有望取代广州亚运城地块成为新的全国总价地王。

然而，与2010年的“外滩地王”—外滩8-1金融地块项目一样，董家渡地块目前被黄浦区政府人士确认为将以勾地的方式出让。在土地市场上，勾地制备受争议，甚至在某种程度上被变相等同于“内定制”。

据时代周报记者了解，围绕董家渡地块，近期传闻甚多，有说法指称黄浦区定向推地，上海外滩投资开发有限公司将联合两家央企共同接手。一时间，这块“地王”深陷重重迷雾。

规划三次调整

如果在颇具小资情调的上海老码头享受晚餐，几乎所有旅游者都会注意到一个面朝黄浦江的顶级楼盘—外滩九里。

这是央企华润置地的高端住宅“九里系”的招牌产品，自2009年始不断推出房源。它的“高大上”可以体现在最普通的细节里—这里很少有住户在阳台上挂晒衣物，因为，豪宅的物业往往会提供洗、烘、熨、烫等服务。

目前，尽管楼市低迷，地处董家渡社区的外滩九里依然销售劲爆。4月27日，该项目推出73-165平方米的酒店式公寓，均价10万元/平方米。来自海内外的买家当天便“哄抢”41套，总价值接近4亿元。

根据外滩一体化规划，未来，上海外滩将建成北起苏州河、南至江边路、总面积3.56平方公里、岸线全长6.1公里的风景线。其中，从新开河至南浦大桥的南外滩是外滩沿线唯一一处高档滨江住宅区。

董家渡社区恰好位于老城厢与南外滩之间，是上海开埠以来最早形成的城区之一。近几年，伴随南外滩的开发，董家渡社区正在经历上海目前最大规模的旧城改造。

而这一地区，在那些已经完成改造的地块，新推的住宅及商办项目均走高端路线。前者如外滩九里，以及售价高达14万元/平方米，更有一套2.3亿元的顶层复式待售的黄浦湾；后者如均价皆超过4万元/平方米的谷泰滨江大厦和嘉利浦江公馆。其中，外滩九里与黄浦湾两个项目南北接壤，而从黄浦湾往南步行不足500米便可以进入等待出让的董家渡社区13、15号地块。

5月23日，上海市黄浦区规土局公布董家渡社区上述两个地块的控制性详细规划。根据方案，13、15号地块被划分为9个小地块，用于建设商办、住宅和绿地，总规划面积16.3万平方米，建筑面积70万平方米，其中，住宅占据12.6万平方米，比例约为18%。

这是上海市规土部门第3次修改规划。2013年初的“第一版”规划要求13、15号地块中的居住比例不超过15%；2014年2月的“第二版”规划限定董家渡路两侧的两幢高层塔楼最高不超过240米；目前的新版规划则将居住比例上调至18%，同时，最高建筑物的限高提升为300米。

“上海很多商办在发展过程中都曾遇到瓶颈。其中一个经验是，住宅比例过低不利于商办区域的成形与成熟。而这或许是政府作出调整的主因。”上海中原研究咨询部总监宋会雍告诉时代周报记者。

而按照最新规划，有业内人士认为，由外滩九里的单价及董家渡周边两幅2011年出让、楼板价已达3.5万元/平方米的商办地块倒推，目前，13、15号地块住宅及商办的楼板单价至少不会低于4.5万元/平方米与3.8万元/平方米。此外，该块地还有面积为11万平方米的地下建筑，故而，它的出让总价或将高达300亿元。

放眼全国的土地市场，300亿元是一个天文数字。此前，2009年，富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体曾以255亿元的天价夺得广东亚运城地块，摘下“全国总价地王”的桂冠，问鼎至今。目前，正值房地产市场下行，上海却似乎有意捧出新一任“地王”，这让董家渡地块“未拍先热”。

当“地王”遇上熊市

“去年，上海的卖地收入为2200多亿元，而今年前5个月只有650亿元，全年肯定大幅低于去年。所以，政府有动力出让一些优质土地，以减轻财政压力。”6月21日，业内在接受时代周报记者采访时表示。

某种程度上，少而精正是申城今年上半年的推地主题。截至6月，沪上共计挂牌出让经营性土地75宗，相较去年减少10宗。尤其在温暖的5月，上海土地市场却异常寒冷，仅有2幅土地出让，而去年同期为21幅。

但这些已在预料之中。因为按照计划，上海市2014年供应住房用地（含保障性住房用地、商品住房用地）700公顷，比2013年全年减少30%，为5年来的最低水平。

“去年市场好的时候，政府才有信心投钱搞动迁，而动迁花了一大笔钱，他们自然希望尽早把土地出让了。”中房研协研究中心总监告诉时代周报记者，黄浦区目前推出董家渡13、15号地块是按照正常的市场节奏办事。

全国房地产商会理事李骁也同意这种观点。他告诉时代周报记者，“一个地块从拆迁到出让，整个过程需要进行大量的工作。董家渡这块土地目前已基本完成前期准备，具备对外出让的条件，它的推出与确立楼市信心的关联并不大。”

事实上，早在2013年初，黄浦区政府就提出，未来5年内，作为连接万国建筑博览与世博园浦西园区纽带的南外滩地区要新建180万平方米的高端商务楼宇，使之“与外滩共同形成充满活力和吸引力的国际金融集聚区”。

此后，上海市规土局公布《上海市黄浦江沿岸W11、W13、W15单元控制详细规划、黄浦区董家渡社区（C010401单元）控制详细规划重点地区普适图则和附加图则》（公众参与规划草案），也就是前述所提的“第一版”规划。彼时，黄浦区规土局党委书记、副局长徐明前就承诺，董家渡13、15街坊（即13、13地块，记者注）将在2015年前完成出让。

然而，今年以来，在中央未出台全局性调控政策的背景下，中国房地产市场却开始自我调整。中国指数研究院最新发布的中国房地产企业咨询监测报告指出，虽然一线城市土地市场降温与政府推地节奏有很大关系，但目前，房企面临库存压力，资金链趋紧，工作重心转向销售，对拿地产生了一定的影响。

“（董家渡13、15号地）属于优质地块，不会流拍，只是竞争程度会低于去年。”业内认为，一线城市的核心区地块是众多房企虎视眈眈的对象，即便市场降温了也会有房企增购。

“按照以往的思路，招、拍、挂往往是指以价高者得为唯一标准的土地竞拍方式，但这种模式本身其实是房地产市场不健康的某种表现。而在目前的背景下，董家渡地块不但不会受到热捧，还可能面临流拍的局面，这给土地部门留下了一个课题，如何既确保土地顺利出让，同时又保证中标企业善待土地，充分挖掘它的价值，做出好的产品？”

在李骁看来，一个较好的应对之策是采用勾地制，即，政府主动走出去，寻找他们认为合适的开发企业，并在这些企业中，使用多重指标，而非仅仅价格指标，最终确定最适合的开发商。

而有黄浦区政府一位不愿具名的人士近期在接受记者采访时透露，董家渡这块地将按照综合条件最佳者得的原则确定中标人，即先由评标小组的综合评分择优确定中标候选人，再以现场竞价方式从中确定中标人，即实行上海版“勾地制”。

央企国企推动一次开发？

有意思的是，当董家渡地块与勾地制挂钩，这块可能的地王突然多了几分神秘色彩。

6月13日，业内撰文指出，“据我所知，董家渡地块实际已名花有主，但由于业内行规，我不能把意向的开发商说出来。”6月22日，丁祖昱向时代周报记者确认了上述说法，但拒绝披露更多。

而时代周报记者获得的一种“有板有眼”的说法是，董家渡地块是定向推地，上海外滩投资开发有限公司将联合两家央企共同接手，在底价附近成交，不太可能刷新目前的亚运城地王纪录。“董家渡地块是带方案出让，政府对它的设想精确到了外立面等细节，拿地企业需要遵照执行。”上述黄浦区政府人士在接受采访时则如此表示。

公开资料显示，上海外滩投资开发有限公司是上海市黄浦区于2009年出资组建的政府投资平台，注册资本10.1亿元，主营方向是以外滩金融聚集带总体发展商的身份，对外滩地区进行功能性再开发。

事实上此前，上海有过类似的开发操作。2012年11月，上海外滩滨江综合开发有限公司与太平洋财产保险组成的联合体以27.7亿元获得黄浦区594（北块）、596街坊商办地块。该地块以勾地的方式出让，又被坊间戏称为“先招后拍加三带”，即，在“带规划设计方案、带功能使用要求、带基础设施条件”的基础上进行竞价招标。

据时代周报记者了解，上海外滩滨江综合开发有限公司本质上也是一家政府平台，由上述上海外滩投资开发有限公司与申江集团下属的上海环江投资有限公司合资组建，双方各持股50%，注册资本5亿元。其中，申江集团是上海市政府2002年成立的一家老牌国有投资平台，在黄浦江两岸开发建设中承担市级投入职能。

一位长期从事地产研究的知情人士告诉时代周报记者，董家渡地块的发展关系到整个外滩国际金融聚集区的成败，非常关键。故而，政府目前并非仅着眼于这块地皮的溢价，他们更关注开发企业后续招商引资的能力，能够多大程度，吸引那些大型企业入驻。

“就和陆家嘴区块一样，那里的第一批楼宇几乎全部都由央企开发，而且经受了初期长时间没有盈利的考验，这为陆家嘴今天的成功打下了基础。而南外滩的开发，政府可能会借鉴陆家嘴的经验，国企央企先入场打基础，但这块区域的格调和腔调最终还是要靠新鸿基、凯德置地这样的企业来奠定，但他们适合在第三、第四批楼宇开发时进入。”上述人士表示。

“如果真是这样，我觉得太遗憾了。”尽管支持勾地的做法，但李骁并不认为政府投资平台是一个最优选择。“这些企业可能会以更低的价格拿地，但必定将以更高的成本和更低的效率做出更糟的产品，这是体制所决定的。”

而据时代周报记者梳理，上海此前进行过勾地制出让土地的试点，次数不多，其中也有失败的案例。

比如，位于黄浦区的外滩8—1金融地块项目是上海勾地制试点的第一幅土地，最终于2010年2月由上海证大置业有限公司以92.2亿元的高价竞得，成就了当时的外滩地王。

但此后，证大戴志康并没有完成地王的开发，而是转让股权，并引发了复兴集团与SOHO中国围绕这块土地旷日持久的纠纷。

“这至少说明一个问题，显然，政府部门在执行勾地制的过程中没有做出科学的决策，没有为外滩地王找到最适合的开发企业。”李骁说。

记者手记

勾地制争议

事实上，勾地制是一种舶来品，起源于亚洲金融危机之后的香港。当时，受经济海啸冲击，香港楼市低迷，开发商几乎停止购地，地价一泻千里。香港政府担心土地被贱卖，于是转而实行勾地制度。

而在大陆地区，“通过勾地制出让的往往是一线城市的重点商务地块。”上海某中型地产开发商一位设计部人士告诉时代周报记者，通常，政府会在前期抬高门槛，筛选一部分企业，同时，开发商要带设计方案竞标，从而实现政府对建筑效果的控制。

“对于开发商来说，这是一种非常痛苦的方式，因为，政府要对整个项目实行精细化控制，比如，土地出让合同上会明确写明容积率、施工时间等指标，开发企业需要每个阶段都向政府汇报工作，甚至，有些主管部门还对地下空间的归属以及外立面颜色、石材等都有具体要求。”上述房地产人士说。

宋会雍对勾地制的担忧则更多源于其中潜伏的寻租空间。“单纯的勾地其实就是政府找几家公司，谈得差不多了，指定其中一家进行开发。在目前的环境中，这种方式很容易滋生腐败。而且，既然我们要推进市场化，那么，就要让市场来挖掘土地的价值，而非依靠政府进行各种‘勾地’。”

“勾地制其实不是内定制，也非定做制。理论上来说，这应该是一种更适合市场发展规律，更科学的土地出让制度。在这种模式下，主管部门可以提出一些要求，但政府的手不能伸得太长。而围绕这些要求，政府要保证建设单位自由发挥的空间，给予他们最大的支持。”

在李骁看来，勾地制对政府的执政能力与水平有着很高的要求，“正因为我们常常在政策执行过程中走偏走歪，很多地方情愿采用简单的价高者得的竞拍制度，舍弃勾地制。”

“而具体到董家渡地块，既然目前就已传出内定的风声，我建议，索性不采用勾地制。如果要在科学与公平透明之间做选择，我更愿意选择后者。”李骁说。

此外，宋会雍还对时代周报记者表示，在区域开发过程中，通过行政力量要求国企央企入场的做法会带来后遗症。

“比如，陆家嘴发展初期，政府要求央企、进入中国的海外金融机构等必须在这个区块设立办事处，行政力量无疑加速了陆家嘴的成熟，但也促成了该区域如今活力不足的局面，因为，这些企业大多只带来了行政办公总部，填充了陆家嘴的办公楼入住率，但这对于产业群落的落地乃至上海整体经济的发展来说，完全是缘木求鱼。”

宋会雍认为：“上海一些交由市场开发的商办地块，目前的招商效果如果说不尽如人意，板子不一定要打在开发企业身上，更根本的问题可能在于政府规划本身。”

而有业内人士对时代周报记者指出，“董家渡地块的定位有必要做进一步的微调，因为，从陆家嘴到外滩，政府目前提出的规划都突出金融，对商务区的定位也趋于雷同，这会导致后续的同质化竞争。”