萝岗、金沙洲、亚运城板块一手盘“跳水”，二手业主不降价无成交

端午楼市涌来龙舟水，之前“价坚挺”的一手楼终于出现大降价，有楼盘做“噱头”，真正“断崖”大降价的单位没几套，但依然有一些楼盘不声不响地降价促销。记者近日到萝岗、金沙洲、亚运城板块踩盘，一手房售楼部基本上都驻扎了二手房经纪，他们暂时放弃二手房业务的势头明显。金沙洲经纪告诉记者，在二手房业务，经纪周均带客看楼的次数是两次；而在一手房业主，经纪日均带客看楼两次。萝岗板块的经纪告诉记者，保利林语山庄、广州万科城二手放盘价已高过2万元/m2，但路对面的一手盘岭南山畔最近促销才卖1.8万多元/m2，降价三四千的中海誉城和岭南雅筑才卖1万元/m2出头，更不用说低开“9字头”的珠江嘉园。最近保利林语山庄成交了一个110平方米的单位，业主两个月前开价225万元，但一直没有成交，最终在“龙舟水”降价潮中随大流降到195万元成交。

合富房地产经济研究院院长龙斌表示，外围新盘低价或实质性让利，对本区域的二手楼市产生较大冲击的同时，也分流了不少中心区的“刚需”买家。萝岗新盘的价格在1.3万~1.5万元/m2之间，如中海誉城、万科东荟城、万科金色梦想、岭南雅筑等，其价格较此前均有10%左右的回落，这与天河东部二手物业动辄2万元/m2以上的相比，价格优势十分明显，对天河东部二手“刚需”客才产生一定的分流影响。金沙洲也有部分新盘价格有所走低，如深业江悦湾、星汇金沙、保利西海岸等价格在1.4万~1.6万元/m2之间，降幅大多在10%以上，对白云区、原荔湾以及站西路、环市西、流花路等片区的二手买家产生较大分流。

萝岗“倒挂” 扫描：

二手盘都是“豪宅” 税费更重

中原地产万科城分行高级营业经理林明东回忆起2011年，都觉得“那些年”是做二手中介的好日子，因为萝岗吸引了世界五百强企业100多个进驻，员工都是“薪高粮准”的优质客户，且刚好处于一手盘的断货期，一手盘才三四个，现在萝岗一手项目遍地开花，10多个项目在售，更有多个地块已开发准备上市。他对比了一下，去年5月，保利林语山庄、保利香雪山、广州万科城3个区域，转手的二手房套数大约在15套左右；今年5月，三个名盘总共二手成交套数在3套左右，市场大幅萎缩七八成。

萝岗板块的经纪表示，三个名盘存在一二手价格倒挂，加上二手房受重税影响，价差分外凸显。林明东说，保利林语山庄容积率才在0.69，万科城为0.61，保利香雪山也刚在容积率1之下，因其容积率低，洋房二手房转让的税率适用豪宅标准，意味着一个首次购房的人士买三大名盘的七八十平方米的洋房单位，契税要3%，证满5年也要按前后价差来征收5.6%的营业税，而不是证满5年“免税”，这样二手房买家要承担的税负已接近10%。保利林语山庄、万科城、香雪山业主开价已过2万元/m2，而萝岗一手盘最高才在2万元/m2，降价前一二手房价格接近，二手房税费高；降价后，一二手价差更明显。中原地产林明东表示，该行最近成交一个单位110平方米的三房单位，业主两个月前放盘，开价225万元，后来因为等钱用，也看到一手盘“跳水”，最终以195万元成交。

合富置业保利香雪分行主管蔡德桑表示，现时萝岗大部分买家都会优先考虑一手楼盘，特别是买洋房的买家，只有少部分打算买别墅的才会考虑二手楼盘。现时，该区域二手均价已逼近2万元/m2，因持有二手房的业主多数都会看好后市，而且区内将有地铁线路途经，且有大型商场进驻，使得业主心态更加强硬，不会轻易受一手行情变化而降低放盘价。现保利香雪山的125平方米四房售价约240万元，万科城的90多平方米三房售价约210万元。