漂洋过海，中国房企集结在异国登陆，已成为地产行业转型的焦点之一。

去年以来，诸多房企横扫海外市场，动辄几十亿元人民币买地的新闻屡见报端。今年前三个月，房企海外投资总额已接近千亿元，超过去年总投资额。

按照高力国际、仲量联行等机构的预测，中国房企海外投资总量在2014年翻番并不成问题。但值得注意的是，中国房企海外扩张仍在起步阶段，截至目前，仅有绿地、碧桂园等少数大型开发商实现海外项目的销售交易，而大多数房企的海外拓展项目仍处于谈概念、洽谈、取地、规划等前期试水阶段。房企在国际化过程中所面临复杂的政治、汇率、人才等诸多难题和风险还未完全暴露，考验刚刚开始。

蜂拥海外淘金

一组鲜活的数据，足以证明房企大佬们向全球进发的勃勃雄心。

仲量联行的最新研究报告显示，截至2013年底，国内房企在海外商业地产以及住宅开发项目的投资总额超过100亿美元，同比增幅超过30%。其中商业地产的投资总额达76亿美元，同比增长130%。而2012年和2011年的数字分别仅为33亿美元和29亿美元。

据不完全统计，仅2014年前3个月，房企在海外市场的总投资额达到近千亿元人民币，已超过去年全年投资额，其中英国、澳大利亚和美国最受投资青睐。在机构预测中，中国房企海外投资总量在2014年翻番不成问题。

与持续增长的海外投资金额相对应的是，房企大幅增长的海外销售目标。

随着国内市场遇冷，房企转向海外投资也被认作是分散风险的选择之一。值得注意的是，“海外市场虽已然成为国内成熟开发商的新战场，但并非主战场，”莱坊国际投资部主管曹建指出，中国开发商在海外市场扩张增长率远远大于国内市场，但投资额与国内相比较仍然非常小。

“蓝海”暗含变数

到国外卖房子是需要胆识的，房企敢于冒险的动力源自中国富豪的移民与海外置业等。在世邦魏理仕、仲量联行等机构的报告中，房企进行海外开发的热点区域，与中国富人的移民、留学首选地几乎重合。

华高莱斯国际地产顾问公司副总经理公衍奎表示，房企海外开发的思路基本上是中国快消模式的翻版，底牌是大量移民、出国的中国富裕阶层。

“内销”模式短期效果显著，但在不少业内人士看来，国内富裕人群有限，需求短时间内过度释放或将使国内房企的海外业务难以持续发展，对此，房企必须有长远的考虑。除此，2014年海外投资环境随着美国量化货币宽松政策(QE)的退出而增加变数，这也时刻提醒着房企注意着市场、政策上的风吹草动。

事实上，海外市场并不全是“蓝海”，也面临着较为复杂的开发风险。

“房企出海的最大风险主要还是政策匹配问题，” 中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，国外跟国内的开发模式不一样，和当地政府的关系如何处理、土地的权属也和国内有所不同，这是“房企出海”的最大障碍，其次才是经常提到的市场环境，“一定要找到合适的合作伙伴，符合当地政策环境。”

除此，中国部分房企出海的机会型、投机性较重，特别是一些中小型房企的海外投资。公衍奎表示，他们的抗风险能力不高，的确需要格外谨慎。事实上，上世纪80年代，也曾出现过“日本买下美国”的壮景，然而随着日本经济泡沫的破裂，一切又回归常态。往后，中国“航海家”们是否能够成功避险，还需时间检验。