5月16日，国家统计局发布了2022年1—4月全国房地产开发投资和销售数据。1—4月份，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%。

近几年来，除2020年疫情期间房地产开发投资数据出现同比下降之外，该数值多为正增长。而此次数据出现同比下降，表明在市场整体去化难、库存持续增加的情况之下，房企明显表现出投资动力不足，这或将会进一步拖累全国的固定资产投资。

最新数据显示，房地产市场可谓是“量降价跌”，行业销售市场进一步下行。1-4月，全国商品房和商品住宅销售面积同比下降20.9%、25.4%；销售均价分别同比下跌10.8%、9.1%。在“量降价跌”的情况下，全国商品房和商品住宅销售额同比分别下降了29.5%、32.2%。

在疫情影响下，国内东部、东北地区市场同比降幅明显超过其它区域。房地产销售下行除受疫情拖累之外，市场预期较弱、信心难以重建是另一个主要原因。2022年以来，国内多个城市陆续发布楼市支持政策，但受疫情反复影响、以及国外地缘冲突加大经济下行压力，以及收入预期下降导致居民风险偏好降低等原因，房地产市场信心恢复持续受阻。

此外，房地产市场销售下降导致住宅市场库存不断增加。1—4月，全国商品住宅待售面积同比增长14.8%，增速均比上月扩大0.6个百分点。

而近期，一则令市场可短期振奋的消息传来。5月15日，人民银行、银保监会联合发布通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

虽然二套房利率下限未调整，但前期多数城市已取消认房认贷，换房需求按首套贷款执行，因此本次首套利率下限降低，给银行留出了房贷继续降息的空间，有利于降低刚需和改善性需求的购房成本。

贝壳研究院数据显示，4月，百城首套房贷平均利率为5.17%，距离当前最新提出4.4%的下限仍有较大空间。我们预计，未来更多城市的房贷利率将有可能下降，取消认房又认贷的城市也会相应增多。因此，从这个角度来看，全国层面的房贷降息有望改善房地产销售持续下行局面。

当前，中央在持续加大房企流动性风险化解力度，但房企债务风险并未得到有效、全面的改善，这成为掣肘房企拿地投资的根本因素。未来，地方政府、金融机构需要切实出台可供落地的房企债务解决细则，如积极支持房企再融资，尤其是放开优质上市房企的并购融资，加快支持重点房企的风险处置等。