规划很美 运营很难

尽管曾经的“鸡肋”大有“逆袭”之势，但事实远非认识中那般美好。

仔细观察不难发现，虽然很多新盘都带有社区商业，但真正良好运营起来的为数不多。有业主抱怨，空置与业态杂乱已经成为了众多新盘社区商业的通病。

“这是因为小区的消费力不足所造成的。”一名负责项目招商的工作人员称。由于入住率不高，居住人群消费总量不足，导致商业运营欠佳。而糟糕的运营局面更使得人气冷清，逐渐形成了恶性循环。“如果社区的消费力不足而又无法吸引外来消费时，社区商业肯定会遭遇瓶颈。”

索珊表示，在社区商业运营过程中，最大难度来自于市场培育期长，对品牌主力店吸引难度较大。传统商业选址遵循地段原理，有人气才会落地。而现在很多社区商业都位于人气不足的新区，面临很大的招商挑战。“当社区入住率不高的时候，有哪些商户愿意来？这些商户都要及时盈利的，他们能陪着项目慢慢预热吗？”

客流量的不足，也让一些餐饮商户流露出经营之苦，“中午几乎没有生意可做，晚上上座率也不高。”某社区一家拉面馆的老板抱怨着。“招商人员跟我们说的是小区一年内就能达到70%的入住率，可我看现在连一半都没有。”

某开发商向记者反映，他们自持的社区商业就遇到招商乏力的情况。他告诉记者，他们曾经争取某品牌超市入驻小区，并作为打动消费者的卖点之一。但是超市一方却突然变卦说要观察入住率，双方僵持，结果两年后才向业主兑现承诺。

郭增利对此表示，目前商业地产供应量大，多数品牌零售商在选址时，愿意落户相对成熟的区域性购物中心。这也就意味着社区商业在招商时，会面临品牌匮乏的问题。而一些小的商家，承租能力差，经营能力不强，收益也不稳定。

“这家餐饮店关了再开，开了再关已经不下七次，每次也就是开业打折火爆几天。”一年多来，春风绿苑小区业主赵先生，已经亲眼目睹了小区门口的一家餐饮店从开业、倒闭、转手的数度轮回。这样的情况却绝非个案，后果是带来社区商业档次不高，运营者素质参差不齐的负面形象。

“出现这种局面也是身不由己。”索珊有些无奈。“由于招来的大部分都是个营户，并非连锁品牌商，所以它们的收益不太稳定。一旦运营不好，就得随时调整出去。但如果总是处于不稳定状态，整个商业的租金就没法上去。”

除了招商的不给力，另一个难题是专业人才缺乏。

索珊直言，社区商业体量虽小，却五脏俱全，做起来不易。为此投入的人力和精力，与运作大型购物中心没什么两样，甚至更难。

“操盘手不好找。目前商业地产普遍人才短缺，有经验的都去运作大型购物中心。无论从履历表上，还是个人收益上，都不会过多青睐于社区商业。并且，购物中心的运营已成体系，有模式可借鉴。社区商业尚处于摸索阶段，没有成功的模式出来，运营难度很高，不容易出活儿。”