知名商业顾问公司的老总和她的团队已经花费了很长时间和精力，帮助一个客户做社区商业的调整。

这是个位于河北廊坊的地产项目，开发商在项目中设计了两万平米的社区商业。但项目进行到一半，资金紧张，住宅销售的回现已经没有办法保证项目整体的收益平衡。而自持的社区商业部分，招商迟迟没有到位，原因据说是“知名一点的品牌不愿来，小杂牌承租能力低，开发商看不上。”

为保证后续开发，开发商只得将原本自持的社区商业改为散售。但原来的店铺都是按照自持的标准设计建造，均为150-300平米的大铺面，且结构已经没有办法再进行自由分割。而众多投资者往往青睐小面积的商铺，这种大铺非常不利于散售，依然无法带来更多回款。

索珊说，这并不是个案。很多项目的社区商业都陷入尴尬的境地，他们接到很多这样的求助。

RET睿意德商业顾问公司董事索珊认为，这种局面的造成，很大程度上要归咎于开发企业对于社区商业过于简单的理解。“他们对于社区商业，有认识上的根本不足。”

“简单易行”是如今不少开发企业对于社区商业的认识。他们认为，相比大型购物中心，社区商业面积小、好操作、投资小、风险低，因为贴近住宅区，还是个“刚需”市场，不愁没人逛。

或许是看到了大哥万科力捧自己的 “五菜一汤”，又或许是看到了大量的购物中心在未来3~5年将严重趋于同质竞争，社区商业开始迅速走红，令不少开发企业摩拳擦掌。

“社区商业可能又会形成一轮不理性的投资热潮。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利对此表示担忧。“企业对于社区商业理解有点窄，他们往往把社区商业看做是住宅项目的附加值。社区商业其实是一种融合了很多服务业种的正规商业形态，从这个角度看，运作社区商业并不比运作一个都市型购物中心简单。”

专业度考验更强

郭增利认为，像万科开发的昌平金隅万科城、绿地的缤纷城项目，以及凯德MALL系列，虽都称为社区购物中心，由于体量都在5万平米之上，辐射半径超过1公里，已可称区域型购物中心，其运作手法与一般区域型购物中心无异。所以，社区商业开发难点集中在体量在1万-3万平米的“邻里中心”类产品上。

郭增利指出，此类社区商业是细分消费市场的产物，它需要更精准了解所服务人群的需求，在空间规划和品牌组合效果方面做出更加专业化的判断。其“便民消费中心、服务中心”的社区商业特征要凸显。而这些特征要在不大的商业面积里，通过品牌的筛选和组合效应体现出来。

郭增利表示，大而全的购物中心招商，品牌选择度广，A品牌B品牌都可兼选。但小而精的社区商业招商，对于品牌要有精准判断和选择，适合属地居民消费的，要么是A品牌，要么就是B品牌，取舍精确，不能模棱两可。“这对一部分开发商来讲，是有难度的。”

“落在实操层面，运营社区商业更不简单。”索珊言道。由于其“小而精”的特点，会更考验开发企业的运营专业度。因此投入的运营成本、人力、精力，比起大型购物中心有过之而无不及。“一些企业恐怕还没有意识到这点。”

此外，社区商业交叉了建设、开发、商业运营几个行业，加之其开发建设标准与规范缺失，造成很多社区商业的建筑设计合理性和专业性不够，给后期招商和运营带来困难。

规划很美 运营很难

尽管曾经的“鸡肋”大有“逆袭”之势，但事实远非认识中那般美好。

仔细观察不难发现，虽然很多新盘都带有社区商业，但真正良好运营起来的为数不多。有业主抱怨，空置与业态杂乱已经成为了众多新盘社区商业的通病。

“这是因为小区的消费力不足所造成的。”一名负责项目招商的工作人员称。由于入住率不高，居住人群消费总量不足，导致商业运营欠佳。而糟糕的运营局面更使得人气冷清，逐渐形成了恶性循环。“如果社区的消费力不足而又无法吸引外来消费时，社区商业肯定会遭遇瓶颈。”

索珊表示，在社区商业运营过程中，最大难度来自于市场培育期长，对品牌主力店吸引难度较大。传统商业选址遵循地段原理，有人气才会落地。而现在很多社区商业都位于人气不足的新区，面临很大的招商挑战。“当社区入住率不高的时候，有哪些商户愿意来？这些商户都要及时盈利的，他们能陪着项目慢慢预热吗？”

客流量的不足，也让一些餐饮商户流露出经营之苦，“中午几乎没有生意可做，晚上上座率也不高。”某社区一家拉面馆的老板抱怨着。“招商人员跟我们说的是小区一年内就能达到70%的入住率，可我看现在连一半都没有。”

某开发商向记者反映，他们自持的社区商业就遇到招商乏力的情况。他告诉记者，他们曾经争取某品牌超市入驻小区，并作为打动消费者的卖点之一。但是超市一方却突然变卦说要观察入住率，双方僵持，结果两年后才向业主兑现承诺。

郭增利对此表示，目前商业地产供应量大，多数品牌零售商在选址时，愿意落户相对成熟的区域性购物中心。这也就意味着社区商业在招商时，会面临品牌匮乏的问题。而一些小的商家，承租能力差，经营能力不强，收益也不稳定。

“这家餐饮店关了再开，开了再关已经不下七次，每次也就是开业打折火爆几天。”一年多来，春风绿苑小区业主赵先生，已经亲眼目睹了小区门口的一家餐饮店从开业、倒闭、转手的数度轮回。这样的情况却绝非个案，后果是带来社区商业档次不高，运营者素质参差不齐的负面形象。

“出现这种局面也是身不由己。”索珊有些无奈。“由于招来的大部分都是个营户，并非连锁品牌商，所以它们的收益不太稳定。一旦运营不好，就得随时调整出去。但如果总是处于不稳定状态，整个商业的租金就没法上去。”

除了招商的不给力，另一个难题是专业人才缺乏。

索珊直言，社区商业体量虽小，却五脏俱全，做起来不易。为此投入的人力和精力，与运作大型购物中心没什么两样，甚至更难。

“操盘手不好找。目前商业地产普遍人才短缺，有经验的都去运作大型购物中心。无论从履历表上，还是个人收益上，都不会过多青睐于社区商业。并且，购物中心的运营已成体系，有模式可借鉴。社区商业尚处于摸索阶段，没有成功的模式出来，运营难度很高，不容易出活儿。”

绕不开的散售

市场观点普遍认为，开发社区商业一大优势在于体量小、投入少。但凡事都有两面，由于业态规模和品牌的限制，社区商业的投资回收周期也会拉长。加之招商和运营难度的增大，也极大地影响了社区商业的收益。

“收益周期长，平均回报比较低，这跟传统开发企业追求的利润目标不太合拍。” 郭增利言道。“这对开发商是个挑战。所以，很多开发商很少提出社区商业自持，大部分都是散卖。”

散卖的结果大家耳熟能详。因为购买商铺的小业主多数并非商业经营者，其购买的目的无非是伺机高价抛售或追求租金回报。因此，在短期投机心态下，就会使得社区商业容易在低品质且无序的状态下发展。

有媒体报道，位于北京东四环慈云寺东北方的凯德锦绣小区，近2000平米的临街商铺曾在一小时之内售罄。和彼时的疯狂相比，目前商铺的出租情况则显得惨淡。仅有少数店铺开业，其中有一家便利店和一家房屋中介，大多数商铺还在空置中，招租广告赫然贴在紧闭的卷帘门上。

郭增利对此表示，社区商业的发展模式尚在不断摸索中，在当前一片“热捧”中，开发企业应该理性看待社区商业开发，认清风险，学会规避。（来源：财新网）