商业物业收入预计达14亿

地产中国网: 资料介绍说今年远洋有38万平方米的经营性物业，那么远洋在经营性物业方面的有哪些预期的收益目标？未来的扩张计划是怎么样的？

李明：2013年远洋的经营性物业收入达到8亿元，而2014年经营性物业收入预计会超过10亿元，或达到12-14亿元，这取决于远洋在成都的超大项目是否能够如期开业。8亿元的收入大概需要超过100亿元以上的投资才能实现，初期甚至可能达到200亿元。据我个人了解，目前在上市的企业中，不论是在内地还是香港上市的房企，除了华润外还没有能够超过每年8亿以上的经营性物业收入。

坚持开发与经营性物业并重是远洋的长期发展策略。目前远洋2100万平米的土地储备中，超过300万平米是商业物业，一半以上是会做自持安排，这方面远洋还会加大投入。实际上，远洋毛利率下降也与商业物业自持有关，商业物业需要资金沉淀，初期还会面临亏损的问题。

地产中国网：远洋接接下来在商业地产的选取会倾向于哪些区域？

李明：目前远洋的商业地产有4类，分别是高端写字楼、商业综合体、购物中心以及围绕住宅的商业物业。第一类是要在一线热点城市做持有型的高端写字楼。

第二类，要坚持做商业综合体，选择有轨道交通和城市规划支持的地方，但基本上还是跟战略合作伙伴太古一起做。

第三类是购物中心，目前远洋的自持品牌--远洋未来广场已经有两个，第三个正在规划。一是要研究电商和购物中心之间未来的发展趋势，二是研究怎样改变购物中心的产品形态。

第四类，围绕居住的服务型商业物业，这是远洋地产重点推进的项目。过去只是把它作为配套来建设，现在要把它作为新的盈利点。


走“轻资产”道路

地产中国网：在轻资产或者是房地产金融方面，远洋地产是如何规划考虑的？

李明：关于轻资产，或者又叫房地产金融、房地产投资，这是远洋第四步发展战略中非常重要的板块，就算未来不能占半壁江山，也至少是三足鼎立，这也是由远洋的特点所决定的。

房地产金融、房地产基金等将是远洋在未来几年当中一个重要的发展方向，它不低于甚至强于对经营性物业的占比。未来远洋轻资产和重资产加起来要占盈利水平的三分之二，住宅开发在营业收入中还会在占50%-80% ，但盈利会下降，主要起到平台、专业、融资的功能。

地产中国网:远洋今年在资金、财务包括融资方面有怎么样的准备？

李明：远洋的负债水平是比较低，因此融资主要是公司的一个经营策略。目前融资的渠道是畅通的，无论是境内，还是境外。在策略上远洋一直坚持长短期平衡，内债外债平衡，股权债权平衡。但是在融资上还是比较谨慎的，需要外资就融外资，需要内资融内资，需要扩大规模就提高负债率，需要提高周转项目效率就降低负债率，这要按照企业需求来去进行融资。