今年销售目标是400亿

地产中国网: 今年的销售目标是多少？怎样看待毛利率的下滑情况？怎样扭转这个局面？

李明:今年的销售目标是400亿元，安排的销售资源是730亿元，去化率是在55%-60%之间。

整个行业毛利率的下降是一个必然趋势。一般来说，20%的毛利率是比较低的，30%则是较高的，而25%在行业中处于正常水平。去年，远洋的毛利率相比2012年虽然降低了，但是净利率并没有下降，核心净利润率则同比上升了1个百分点至10%，这是关键。作为企业来讲，从对政策、市场、区域的判断转向自身抓成本、抓品质、抓管理、抓效益比以往更明显。

地产中国网：远洋在三、四线城市和一、二线城市有什么侧重或者发展重心？

李明：远洋的区域布局还是坚持两个原则，第一个原则是对已有区域和成熟区域的坚持，在任何市场里都有机会，这取决于自己的能力。远洋地产在已有的区域，团队品牌已经落地，客户完成了积累，合作链已经形成，所以要继续培育这些区域。

第二个原则，除了一线城市，二三线城市都产生了分化，选择城市很重要，像北京、上海、深圳这些城市是毫无疑问要进入的。在三、四线城市方面，我们进入了中山，这个城市最多能界定为三线城市，但是一年有50亿元的销售额贡献，这在公司排名前三。而大连、天津、武汉，这些也是我们比较关注的城市。

地产中国网: 远洋对城市选择有没有新的量化标准和思考？杭州、抚顺、秦皇岛这样的城市将来会不会缩小开发面积？

李明：远洋在选择城市方面有三个标准。第一条，一定选人多的城市，城市的人口不能低于当地楼市一年的销售量，因为中国未来的需求已经不再是来源于所谓的流动人口和新增人口，而是来自于城市的更新；第二条，这个城市的经济是可持续发展的，或者说它的先天自然环境可以吸引新的人口流动；第三条，城市规划在历史上比较稳定，只有这样才能够吸引新的流动人口。远洋在选择区域的时候，除了选择“城市”这个标准，还要选择产品的类型，选择城市区域的位置。


将高周转率提高至30%

地产中国网: 现在很多企业都在平价跑量，远洋有这方面的打算吗？

李明：在降价方面，远洋今年会好过一点，因为从2012开始项目的定价就不高，所以降价可能性也不太大。降价是件很难受的事情，从经营策略来讲，定价合理一点，省得再去降价。

今年年底，远洋的业绩指标最靓丽的可能不是销售额，也不是毛利率，而是周转率。今年远洋的目标是把周转速度提高三分之一，从目前的23%提高到30%。当然这不是今年一年就能做到的，提前两三年就已经做准备了。

地产中国网：从2月份开始，全国楼市降价的声音不断，远洋3月份的销售均价也有10%的下降。这是受到市场的影响还是了提高周转率而降价？

李明：远洋全国销售均价下降有三个方面的因素。一是结构性的原因，各个城市的销售均价、产品类型都不一样，三、四线城市销售量的增加将整体均价拉了下来。比如在北京卖一套房相当于在抚顺、镇江这些地方卖八九套房，如果抚顺这些城市销售量加大，价格自然就下来了。二是远洋有促销的打算，存货量大的地方大概会有5%左右的价格调整。第三，远洋3月份的销售额才20多亿元，总销售额并不大，对整个价格反应失真。

地产中国网: 在实现高周转方面，远洋有哪些具体的措施?

李明：周转率取决于销售收入和总资产规模，提高周转率需要通过提高结转收入和控制资产规模来达到。目前远洋的总资产规模在1300亿元左右，远洋要控制其增长速度，达到合理的匹配。

更关键是加快销售速度，特别是加快去库存速度，这是提高周转率最主要的路径。远洋把获得销售许可证一年以上的库存称为滞销、3个月以上的称为续销、不到3个月的称为新增。现在远洋3年以上的库存几乎为零，超过2年的物业坚决清掉，真正滞销的压力并不大。

地产中国网：今年上半年远洋有一个高端项目入市，另外还有旅游度假型的产品。这种高端项目和度假型的商品房一般来讲去化率都不是很高，这些产品如何实现高周转？

李明：其实远洋的旅游项目并不多，只有三亚一个，但周转确实不太好。这些地方要多管齐下，其中最重要的是控制规模。第二，在产品制定和运营方面要去化为主，不要动不动就进行复合型开发，这没有意义。第三，高端产品通过提高服务和品质收窄目标客户群，这样可能更有效一些。