25年前，郝继霖就是香港地产人中最早一批到达内地的开拓者。郝继霖最初在一家香港地产公司供职，老板祖籍在上海，所以回到内地的第一个选择就是上海。郝继霖的第一个项目是在虹桥卖那种需要持外国护照才能购买的外销楼，每平方米售价1200美元。到1994年前后，李嘉诚旗下的和记黄埔联合了八家小开发商，想在广州黄沙拿下一块地，郝继霖作为八家之一而去。因为当时和黄的人都不会讲普通话，郝继霖被推选为谈判翻译，后来受到和黄青睐。

他在和黄待了3年多，因为得以参与到上海梅陇镇广场、重庆大都会广场几个项目中，他把这个阶段视作自己的快速成长期。

按照那时的分工，内地的人做工程，香港团队做推广和招商。后来他又回到香港负责黄埔花园商场部分的翻新工作，引起了英资洋行太古的注意，并成为这家公司的一员。太古希望他能开拓内地市场。郝继霖开始代表太古在中国内地到处看地，但太古的选地条件很苛刻，加上随后的亚洲金融风暴，事情一度很难有进展。

直到2000年他在广州看中了一块，也就是后来的太古汇。尽管太古汇的建造过程历尽艰辛，但郝继霖也在这11年中学习了建造综合体的所有流程。“那10年在广州这个项目从头到尾，从设计到下钢筋的每一点我都有参与，每一条楼梯的位置都在我的脑海里。”他说。

也是在这10年的前半部分时间里，那些来自香港的地产商，包括和黄、新鸿基、恒隆、瑞安等在内，加上来自新加坡的凯德，它们共同主宰了中国内地最主要的商业综合体。

它们还培育了中国内地商业地产的第一批人才。像瑞安在上海新天地的核心团队就在2003年跳出来成立了SPACE商管公司，它早期主要擅长招商，最出名的案例便是2006年的上海正大广场改造，以及2007年的北京西单大悦城。

中国本土代表公司万达和华润，也受益于这些人才。万达最早期的商管团队招募了许多香港人，而华润2004年在深圳的第一座万象城也是由香港人帮着做出来的。

它们带动了第一代的本土商业地产从业者。SPACE公司副总裁司徒文杰将2007年北京西单大悦城的营业视为一条分界线，在那之后，中国的商业地产项目开始增多。“我感受到的最厉害的(港资)挖人潮是在2009年，猎头公司每天都在给我们公司的人打电话，”司徒文杰对《第一财经周刊》说，“那些做了一个项目，甚至只是做了一半的人都变得很抢手。”

但这一年，更重要的一件事是万达的扩张。

尽管这家公司在2001年就已经接触商业地产并且开始将万达广场推向全国，但直到这一年，它完成了三代店的改造，也让它生产线一样的复制模式得以规范、成型——开业项目有了翻倍的增长。

这改变了人们对中国地产公司最原始的野路子印象——这些公司的核心竞争力不仅在于拿地、拿贷款，更在于对项目的控制能力和资金运转效率。

万达把这一套流程做到纯熟，它从拿地到商业店面全部开业，只需要18个月的时间——一任地方政府官员还未换届就能看到一座完整万达广场的崛起，他们喜欢万达这样的地产开发商。

马珺就是在2009年加入了万达，他认为那是万达商业的起点年。

在那之前，他是健身连锁机构一兆韦德负责开发的副总裁，到万达他成为了营运中心副总经理，负责长江以南的项目。

当时的万达购物中心已采取完全自持的方法，无论是主力店还是室内步行街的小商铺，都属于营运中心的招商范围;周边的住宅、写字楼则作为出售的部分，它们在一个万达项目中大约占据40%至60%的比例，在商业店面开业前售出，以回笼资金——万达模式也因此被外界评价为以售养租。

不过，从那时开始，自持物业逐渐成为一种主流趋势，REITs等融资手段的不够成熟，让商业地产商缺乏退出机制，它们必须想办法将商业运营做好。