未配建地产项目

天津华强3D影视产业基地占地约54万平方米，其中，主题公园部分占地39万平方米，剩余部分将建设影视产业基地和方特假日酒店，项目计划总投资30亿元。

天津华强3D立体影视产业基地体验区由飞越极限、蓝色地球、宇宙小勇士、西游传说等14个主题项目区组成。项目建成后，将形成以天津为中心，辐射东北亚地区的文化科技产业发展格局。

“华强天津项目的回报周期会相对较长，约为8~10年。”侯波表示，这一项目没有配建房地产项目的计划。

作为深圳华强集团子公司的华强文化科技集团，从2008年开建芜湖方特欢乐世界第一个主题公园产品到现在，打造了方特欢乐世界、方特梦幻王国两个主题公园品牌，已投入运营11个主题公园。据了解，华强文化科技集团正在拓展“复兴之路”、“非物质文化博物馆”两个品牌，与国内其他主题公园不同，华强一直在强调做有自主知识产权的第四代主题公园。

然而，即便如此，在华强过往的主题公园产品中，并没有摆脱对房地产的依赖。

“华强主题公园产品的模式是‘主题公园+房地产’，比例为1∶2，就拿天津项目来讲，如果做39万平方米主题公园，需要配建78万平方米房地产项目。”世联地产华东区总经理杨文斌分析称，在郑州、芜湖、株洲等地，华强主题公园均捆绑着房地产项目。

以芜湖项目为例，已建主题公园部分占地125万平方米，已建住宅与商业总占地面积为177万平方米。该项目公司芜湖市华强旅游城投资开发有限公司属于上市公司深圳华强实业股份有限公司，根据上市公司2013年年报显示，该公司为上市公司贡献投资收益4988万元。

按照杨文斌的计算，天津华强项目如果不配建房地产项目，在资金上很难实现平衡。

以华强集团天津项目为例，其土地成本为250万元~300万元/亩之间，39万平方米即是585亩，投资额至少为14.6亿元。目前，华强的融资成本在12%到15%之间，也就是每年有1.75亿元的利息。实现正常运营后，华强主题公园每年的客流量约为200万人，方特的门票约为180元到200元，不计算团购或活动的情况下，按照200元门票计算，每年的门票收入为4亿元，现在，主题公园的运营成本占收入的45%~50%，也就是1.8亿元到2亿元。

“再加上折旧成本，这样做肯定是打不平的。未来，酒店可能会实现一部分盈利，但按照正常的情况讲，没有短期资金回流，在操作上难度是比较大的。”杨文斌称。