4月4日，天津滨海新区中新生态城新大道与中生大道交会处，在塔吊车与工人们忙碌的身影下，天津华强3D影视产业基地渐显形态。

6月底，这个影视产业基地将对外营业。为了它的顺利落地，春节过后，来自深圳华强总部、芜湖方特、泰安方特、青岛方特等项目的300多名华强员工开始向天津聚集。

“与华强集团其他项目不同，天津项目将摆脱地产业务，发力文化产业。”天津华强科技文化有限公司副总经理侯波表示，时机成熟，华强文化科技集团将单独上市。

事实上，激进的华强集团一直在以“主题公园+地产”的形式在国内跑马圈地，截至目前，该集团已在芜湖、泰安、青岛、沈阳、株洲、郑州、厦门建设了方特欢乐世界和方特梦幻王国10个大型文化科技主题公园，芜湖非物质文化博览园、株洲二期以及天津、大同、济南、郑州二期、嘉峪关的主题公园预计在2014年~2015年建成。预计到2015年，该集团主题公园数量将达到15~18家，发展势头远超国内主题公园开拓者华侨城集团。

业内对于华强集团也颇有争议，称其是以主题公园的招牌大肆圈地。

对于这一质疑，侯波表示，华强文化科技集团在文化产品的孵化上已下足功夫，动画片《熊出没》让华强品牌明显提升，主题公园成为华强文化“创意+研发+生产+销售”这条产品线上最末端的一环。

抛开地产输血的华强天津项目能否持续发展，目前是个谜。但可以看到，华强集团已开始借力文化产业弯道超车。

未配建地产项目

天津华强3D影视产业基地占地约54万平方米，其中，主题公园部分占地39万平方米，剩余部分将建设影视产业基地和方特假日酒店，项目计划总投资30亿元。

天津华强3D立体影视产业基地体验区由飞越极限、蓝色地球、宇宙小勇士、西游传说等14个主题项目区组成。项目建成后，将形成以天津为中心，辐射东北亚地区的文化科技产业发展格局。

“华强天津项目的回报周期会相对较长，约为8~10年。”侯波表示，这一项目没有配建房地产项目的计划。

作为深圳华强集团子公司的华强文化科技集团，从2008年开建芜湖方特欢乐世界第一个主题公园产品到现在，打造了方特欢乐世界、方特梦幻王国两个主题公园品牌，已投入运营11个主题公园。据了解，华强文化科技集团正在拓展“复兴之路”、“非物质文化博物馆”两个品牌，与国内其他主题公园不同，华强一直在强调做有自主知识产权的第四代主题公园。

然而，即便如此，在华强过往的主题公园产品中，并没有摆脱对房地产的依赖。

“华强主题公园产品的模式是‘主题公园+房地产’，比例为1∶2，就拿天津项目来讲，如果做39万平方米主题公园，需要配建78万平方米房地产项目。”世联地产华东区总经理杨文斌分析称，在郑州、芜湖、株洲等地，华强主题公园均捆绑着房地产项目。

以芜湖项目为例，已建主题公园部分占地125万平方米，已建住宅与商业总占地面积为177万平方米。该项目公司芜湖市华强旅游城投资开发有限公司属于上市公司深圳华强实业股份有限公司，根据上市公司2013年年报显示，该公司为上市公司贡献投资收益4988万元。

按照杨文斌的计算，天津华强项目如果不配建房地产项目，在资金上很难实现平衡。

以华强集团天津项目为例，其土地成本为250万元~300万元/亩之间，39万平方米即是585亩，投资额至少为14.6亿元。目前，华强的融资成本在12%到15%之间，也就是每年有1.75亿元的利息。实现正常运营后，华强主题公园每年的客流量约为200万人，方特的门票约为180元到200元，不计算团购或活动的情况下，按照200元门票计算，每年的门票收入为4亿元，现在，主题公园的运营成本占收入的45%~50%，也就是1.8亿元到2亿元。

“再加上折旧成本，这样做肯定是打不平的。未来，酒店可能会实现一部分盈利，但按照正常的情况讲，没有短期资金回流，在操作上难度是比较大的。”杨文斌称。

复制能力

从2004年开始建设第一个大型主题公园项目到现在仅10年的时间，除中国西南部以外，华强主题公园产品已经遍布全国各大区域，其复制速度可谓迅疾。而一直作为竞争对手的华侨城欢乐谷，从1998年深圳欢乐谷建成至今，全国只有6座欢乐谷。

杨文斌分析认为，这是因为华强集团开始注重衍生品的资产收益，对房地产的依赖并不强，向三四线城市发展相对容易。

一直坚持“以文化为核心，以科技为依托”的华强文化科技集团在文化创意产品研发的同时，确实得到了很多附加收益。

侯波向中国房地产报记者表示，仅在主题公园的升级更新中，华强就能省去很大成本。

目前,华强文化科技集团正在打造一条“创意+研发+生产+销售”的产业链，将现代文化产业中创意设计、研究开发、规模化生产、市场营销四大环节实施整合，形成一个文化产业从源头到末端市场良性循环的产业链，这样，既有利于文化产业生存能力的提高，也增强了行业竞争力。

效仿迪士尼

“我们要做的就是迪士尼形态的主题公园。”在见到侯波之前，与他第一次通话时，中国房地产报记者就得到了这样的答案。

从华强目前的业务线来看，的确是在向迪士尼靠拢。

目前，华强的业务包括主题公园、特种电影、动漫产品、主题演艺、影视出品及影视后期、文化衍生品等。“华强的发展方向是很正确的，这样的发展在未来的主题公园中很有生命力，跟迪士尼相比，把衍生产品做好的话，就是微型迪士尼，但是方特的品牌还不够强。”杨文斌认为。

在迪士尼的主题公园部分收入结构中，门票跟衍生品的比例约为1∶1，但据侯波介绍，目前，华强的主题公园收入中，门票收入仍占到80%左右。

在品牌影响力方面，华强也一直在努力。“系列动画片《熊出没》已被迪士尼采购。近年来，我们的很多影视动画产品都输送到伊朗、南非、乌克兰等国家。”侯波表示。

从影响力来讲，华强的方特产品在国内也尚有较多竞争者。侯波也坦言华强主题公园在运营方面并不是强项，“起初，我们只强调项目，不在乎感受，最近几年，我们也去迪士尼等主题公园进行学习借鉴，在园区服务、运营等方面都在提高。”

尽管文化产业成为华强集团近年来重点发展的业务，但是，华强文化科技集团有限公司并没有归入上市公司。据侯波向中国房地产报记者透露，华强文化科技集团一直在寻求单独上市，“我们目前有专门的团队在进行相关工作的运作。”

“华强这样做是必然的，因为原来的壳太小了。”杨文斌认为，2016年将是文化旅游概念股集中上市时期。“住宅从1997年、1998年成为支柱产业，在2002年~2005年出现房地产公司上市高峰期，文化产业目前已成为经济领域新宠，按照5年周期来算，会在2016年实现新的上市高潮。*（来源：中国房地产报）