上市房企盈利能力被稀释 地产业进入大象时代

来源:地产中国网 2014-04-11 10:44:00

【地产中国网·独家报道】拜行业顺风顺水所赐,不少房企销售一路飘红,业绩再上一层楼,并造就了2013年房企亮丽的年报。

目前,房企年报公布已接近尾声,透过已公开的数据,不仅直观看到了地产行业的“繁荣”,也观察到了行业的另一面:房企大鳄销售增速放缓,毛利率进一步下滑,在此情况下,带头大哥万科掀起互联网思维旋风以“求质求量”;大鳄绿地集团跑步整体借壳上市;中海地产伸手揽入兄弟公司,意在造就地产巨无霸……巨头们各自祭出绝技,意欲何为?

“不论是有意的,还是巧合的,江湖地位之争已到白热化的程度。”兰德咨询总裁宋延庆告诉地产中国网:“可以说,房地产市场已进入规模为王的大象时代,换句话说,在房地产行业,‘先做强还是先做大’的答案已经揭晓,‘小而美’模式越来越没有空间,中小企业要么努力变成大象,要么被洗牌出局。”

世联行董事长陈劲松看来,在步入下半场后,意味着地产行业将步入“微利时代”,那么,如何未雨绸缪开创新的业绩增长点,成为开发商亟需解决的首要问题。

天花板之忧

在经历楼市供销两旺之后,中国楼市各项指标在2013年达到新高峰,企业销售额、销售面积等相关指标再创新高,全国商品房销售面积为13.06亿平方米,同比增长17.3%,销售面积同比增幅快速回升,达到2010年以来的最高水平;全国商品房销售额为8.14万亿元,同比增长26.3%。

宋延庆预测,当全国商品房销售面积达到17亿平方米左右后,中国房地产市场将由增量市场(为主)转为存量市场,这一时点预计在2018年前就要到来。

陈劲松则认为,随着市场日渐逼近天花板,未来房地产新的增值模式在何方,成为房地产企业思考与探索重点。

领头羊万科在新业务、新领域上的探索显得尤为迫切。据万科年报显示,去年,实现销售额1709亿元,同比增长21%,再创历史新高,并稳坐行业第一把交椅。但靓丽的数字背后,也暗藏行业及万科的隐忧。

表现最为突出的,当属增速大幅下滑。据地产中国网统计,2004年-2010年,其销售额的复合增长率接近50%;而2009年-2013年间,复合增长率已下滑至23%。并非万科一家如此,据地产中国网查阅中海地产、保利地产等“千亿军团”企业,其销售额复合增长率近年来均在20%左右。

万科之前就开始考虑这些问题了,就是千亿之后,到两千亿,三千亿等等到底有没有‘天花板’?”万科副总裁毛大庆告诉地产中国网:“当然是有的,因此,当触规模触及天花板之后,万科的优势在哪儿,这就是我们提出了有质量的增长,并做城市综合服务配套商,借用互联网思维改造万科,寻求新的利润增长点。”

除此之外,从房企年报来看,房地产已经进入了“规模为王”的时代,大鳄与小鱼之间业绩分化进一步加剧、市场集中度进一步提高。宋延庆称,如果在行业销售顶峰到来之前,企业销售额达不到100亿元,不仅难以成为主流开发商,甚至被洗牌出局的可能性很大,“我们预计,到2018年末,预计5年内有一半左右的企业出局。”

因此,去年,百亿企业家数增长快于往年,从52家增加到了71家。宋延庆预测,如果今明年市场不出现系统性调整,预计到2015年,百亿企业或将达到100家,千亿企业或将达到10家。

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