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上市房企盈利能力被稀释地产业进入大象时代

来源：地产中国网 2014-04-11 10:44:00 作者：张治东

金融化大势

其实，从房企年报中可以看出，房企去年的变化较为巨大。在陈劲松看来，这是一场不可避免的进化道路，当前的房企股票的表现，表达了投资者对已有开发模式的看法。“从国际经验来看，开发商蜕变的途径有三种，其一是做轻资产的代建商；其二做大的投资者或基金，比如美国的铁狮门；其三是REITs模。”陈劲松补充说，其实，说白了，要回归金融的本质，这是大趋势。

事实上，不少房企已开始探索此路。万科、越秀、恒大等房企将投资触角伸向银行业。事实上，房地产企业正面临着净利润率大幅下滑与“钱紧”风险。房企频频联姻银行业，便是为了一方面在房地产净利润率下滑的背景下，通过银行业稳定的收益提高利润率，另一方面，联姻银行也将成为房企融资的有力平台。

业内分析人士认为，由于在房地产利润下滑的同时，银行业盈利水平却长期保持较为平稳的高水平，因此，企业投资银行业本身就可以获得稳定的投资回报。而当前来讲，银行估值水平为较低阶段，现在万科入股徽商银行、恒大入股华夏银行等行为可视为“抄底”投资转投金融行业的最佳时机，未来房企可以据此获得溢价收益。

同时，对于资金密集型企业，房地产开发商来说，银行可以提供强有力的融资平台。据了解，近年来，因为信托、基金等负债占比较高，负债利率也越来越高，整体已超过10%，因此资金成本“吃掉”项目开发利润的比例也越来越高。事实证明，融资渠道及融资结构、融资利率已成了除土地成本外，影响利润率的第一因素。

万科集团董事会主席王石就曾多次表示：“房地产说到底是金融问题，将来的房地产市场，没有几千亿的融资平台，你只是一个打工的。”