自住型商品房对刚需人群的分流能力，构成下半年北京楼市的重要变数。贾玉鹏表示，北京推出的5万套自住房下半年将会大量入市，同时去年高价拍出的地块也将纷纷推售，下半年将会是竞品激烈竞争的时代，不排除一些资金紧张的房企降价快跑。同时，自住房也在分流一部分客群转向观望，预计房企刚需项目客户看房量平均减少20%左右。
来自中原地产研究部的数据显示，3月上半月，北京新建住宅合计签约套数为3346套，二手房住宅合计签约3906套，累计签约7252套，创下北京楼市近6年来的最低值。这一数据，比去年同期下降44.7%，比2014年1月上半月下降9%（2014年2月份有春节因素，故不做环比比较）。同时，供需结构也出现变化，2013年北京2万元/平方米的刚需项目供需比基本是1:4，但目前已降低至1:2，这一比例正随着部分项目抢跑逐渐增大。
“目前房企面临着政府控价和企业营销策略的双向调整。”亚豪机构市场总监郭毅表示，去年政府控价更多的房企选择拒不推盘，如今房企开始向住建委的控制价格妥协，尽快入市，实际还是对后市的预期变得不再盲目乐观。同时，旗下以刚需楼盘为主的房企，以价格微涨，甚至平价推盘姿态入市的趋势将更为明显。
但她也指出，房企抢跑上半年呈现的预期之变，并不代表北京房价短期会出现整体下降。“目前来看，整体需求仍然表现旺盛，这从住总万科橙贴近区域水平的定价，招来1：3的房源客户比就能看出端倪。”
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