溯因

轻资产变革远景：ROE平均值将超20%

严格意义上说，万科并不是第一家采用轻资产模式发展的房地产企业。早在2010年，绿城就希望以代建模式大幅提升市场份额，提高净资产收益率（ROE）。此后，滨江地产、朗诗地产等一批品牌开发商纷纷推出了代建业务。

世联地产华东区域总经理袁鸿昌说，房地产企业轻资产经营的根本目标就是为了提升公司的净资产收益率。那些选择轻资产经营的开发商，ROE没有一家低于20%。美国铁狮门以不到5%的资本投入，就可以获得40%的项目收益。高额的回报率显然让开发商们垂涎。

转型“轻资产”模式寻因

兰德咨询总裁宋延庆说，此前开发商尝试重资产发展，却很少有地产公司获得成功。在这样的背景下，开发商选择轻资产方向运转几乎是理所应当的事。

根据宋延庆的说法，在2009、2010年还很多开发商试图向香港的开发商学习，使用重资产的物业持有方式，以确保在住宅开发业务收缩后，仍然能通过投资物业获得宝贵的现金流。但是，除了万达、世茂等少数地产商，多数开发商的重资产化并没有获得成功。宋延庆曾计算过包括恒隆地产在内的诸多持有商业物业的“重资产”公司投资物业回报率，发现大部分都没有超过3%。

因此，开发商向“轻资产”方向发展几乎成为必然。

此前，诸多开发商便是采用高周转的方式，提升资金的利用率，实现净资产的年化高收益。但高周转模式的一大缺点在于，企业为了持续发展，必须持续销售和持续拿地，规模因此不断扩大，也加重了对资金的依赖程度。一旦银行的融资环境发生变化，开发商就有“断供”的风险。

与此同时，房地产行业的开发利润不断走低。由于土地价格不断上涨，以及房价受调控影响，过去几年房地产行业平均利润率一直在下降。据宋延庆统计，房地产行业的净利润率平均以每年一个百分点的速度下滑。

这使得房地产龙头企业的净资产收益率目前普遍不高，只有10%的公司年平均ROE值能达到20%。

睿信致成管理咨询有限公司董事总经理薛迥文说，在目前环境下，通过向“轻资产”模式转型，开发商还能获得实际的收益。