金融工具最全的开发商/

在地产开发模式的探索上，对于万科的出海，郁亮明确表示，不是奔着海外抄底，而是有三个原因：借鉴经验、请进机构，以及为中国投资者提供一个海外置业渠道。万科董秘谭杰华曾多次表示，“小股操盘”就是向万科的海外合作伙伴之一的铁狮门（SpeyerProperties）学习的。事实上，铁狮门除了项目运营模式值得借鉴以外，做轻地产项目资本的手法同样是万科研究目标之一。

金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹分析，铁狮门模式的风险在于，它的激励模式偏向高杠杆下的高资产收益，并强调规模扩张和总收益率，铁狮门以股权资本投入的同时，使用大量的借贷资金，以提高股权资金的投资回报率，这种模式在房价下行时难以为继。

杜丽虹分析，相对而言，新加坡凯德置地的业绩提成约定是“每年净物业收入（经营收入-运营支出）的4%”，而非总收益的提成，从而剔除了短期物业升值对管理团队的激励影响，减少了整个资产链上的泡沫化程度。

万科似乎更钟情这种风险相对较低的模式。

兰德咨询机构总裁宋延庆则称万科为 “使用金融工具最全的开发商”。包括供应链融资、地产基金等多项金融工具在内，目前行业内的房地产融资渠道，万科都有涉足。

除了对轻资产探索外，万科在融资渠道上也在逐步变革，根据2013年万科年报披露，公司“一年内到期的长期借款”中，银行贷款比例已由90.1%锐减至29%，而在今年的“金额前五名的一年内到期的长期借款”中，信托占据所有名额，而2012年则是银行四席，信托一席位，可见万科已经减少对银行贷款的依赖，信托贷款比例不断上升。

值得注意的是，2013年万科金额前五名的一年内到期的长期借款中，信托利率在6.16%~10.6%之间，较2012年信托成本明显降低，中国房地产财税咨询网总经理任伟分析，国内信托基本无法做到12%以下，万科的信托利率能低至6.16%，极可能是通过海外机构获得信托，这也许是万科出海后，成功引进海外机构的表现。