[主持人]:今年“两会”楼市中有一个关键词是“双向调控”，在这个政策背景下，土地供给能不能支撑房地产新建住宅像过去十年那样迅猛地增长呢？
[陈国强]:实际上我们需要界定的前提是从发展的市场规模来看，2013年市场的
商品房市场成交规模和金额，和五年前、十年前相比规模已经扩大了无数倍，当然像去年的
商品房的成交规模达到13亿平米以上，而且出现了接近20%的成交量的增长，17%点多，成交金额是26%点多，和之前的几年相比也呈现出高增长的态势。因为2010年调控之后，房地产市场总量的增长出现了低位，2010—2012年成交规模大概保持了6%左右的增长，但是去年又突发式的达到了17%点几，目前在13亿平米的成交量的规模上，恐怕未来市场的总量规模会处在高位平台，可能会保持13—15亿之间，可能会持续一段时间，就是达到很高的量级。
[陈国强]:从土地的供应或者说后续的市场供应来看，大家可能有所担心，会不会出现土地供应不上，这是认识上或者理解上的误区。因为从目前的市场结构或者重心来看，过去我们看到的以北、上、广、深为代表的东部沿海这些重点城市是市场的关注焦点，也是市场的供应重心、成交重心，未来市场的重心会逐渐往中西部和二三线城市转移，我个人的基本判断：这些城市的住房市场，包括其他形态的房地产，实际上还都是处在比较明显的上升通道里，后续的供应和需求都非常可观。
[陈国强]:从土地的供给来说，一方面我们要注意新增的，像现在北京、上海这些城市明确提出来，新增住宅用地要控制规模，除了增量的增长之外，需要更多在存量土地资源上做文章，包括已经批出去的地能不能及时开发，能不能在总的土地出让份额当中适当提高住宅用地的比重。同时，在土地利用率方面再做一些文章，比如提高土地的容积率，通过这样一些手段可以在既有土地出让规模之上提供更多的住房供给，一方面是把住宅用地的比重适当调高，另一方面是在用地使用过程中把容积率适当提升，这样的话可以确保未来的市场供给。
[主持人]:前一段时间，杭州两个在售楼盘出现了大幅降价，引发了马年的房地产市场的第一轮降价潮，市场对楼市的唱衰声不断，楼市崩盘一时成了2014年房地产的关键词。有人说2014年可能是房地产的拐点，您对此怎么看？
[陈国强]:我个人觉得前一段杭州降价楼盘引发的对房地产的关注，有些媒体对杭州的案例解读过度了，或者是把案例放大了，实际上我们了解的情况，杭州这两个降价楼盘，之所以率先出现降价，或者是采取降价的策略有一定的偶然性，但是如果结合杭州市场的基本特点，在杭州出现楼盘的降价促销有它的必然性。为什么会得出这样一个结论？因为杭州市场的总体市场供应情况和其他城市有很明显的差别，他的市场供应偏高，库存量充足，供大于求的特征已经很明显了。特别是去年杭州的土地市场、住房用地供应量、成交量非常可观，去年一年可以确保后续新增的住宅规模超过20万套，结合过去若干年杭州市场的新房成交量大概是8万套的规模，所以这样一个市场供求关系决定了对开发商和对于一些供应比较集中的区域，未来的市场竞争会比较激烈。如果企业对于项目的资金回笼要求比较急迫，或者希望通过回笼资金来确保后续公司的正常运转，必然会运用价格的手段，通过价格上的调整，价格的促销来打开市场，以价换量，取得主动。
[陈国强]:杭州的案例实际上反映出我们在观察市场走势或者房价走势时，需要更多关注市场最基本的因素，就是市场的供求关系，市场需求的情况，以及未来的供应情况，这是我们观察市场变化最基本的视角。
[主持人]:媒体的过度炒作可能是出于普通百姓觉得房价太高作出的反映。
[陈国强]:是，可以理解。[主持人]:
泰禾集团董事长黄其森称，房地产改善型需求强烈是巨大机会，房地产的黄金十年才刚刚开始。您认同未来十年还是黄金十年的说法吗？您眼中的未来十年是怎样的一个十年？
[陈国强]:刚才提到黄金十年这样一个说法，当然我们也需要做更多的解释。过去为什么很多人把房地产市场，特别是住房市场称作黄金十年，实际有很多的理由或者是支撑的依据。比如过去住房市场购房门槛比较低，通过比较有限的首付款就能够实现自己的住房梦想，对开发企业来说，资金成本也比较低，比较容易获得银行贷款，进入门槛和现在相比较低，容易进入。
[陈国强]:从投资收益的角度看，过去因为银行对住房消费的高杠杆运用，或者是支持的政策，在房价快速上涨的背景下，通过买房获得非常可观的投资收益。市场从无到有，到今天，2013年达到了13亿平米的成交规模，从起步阶段很有限的市场到今天全球规模最大的住房市场，从这些指标来观察，的确我们过去住房市场的发展非常快速，无论是对购房者还是对开发企业，进入的门槛也很低，大家运用有限的资金比较容易实现住房梦想，或者对开发商，成为新的财富阶层等等。过去的黄金十年，房地产为中国社会贡献了最多的亿万富豪阶层。
[陈国强]:从投资收益的角度看，过去因为银行对住房消费的高杠杆运用，或者是支持的政策，在房价快速上涨的背景下，通过买房获得非常可观的投资收益。市场从无到有，到今天，2013年达到了13亿平米的成交规模，从起步阶段很有限的市场到今天全球规模最大的住房市场，从这些指标来观察，的确我们过去住房市场的发展非常快速，无论是对购房者还是对开发企业，进入的门槛也很低，大家运用有限的资金比较容易实现住房梦想，或者对开发商，成为新的财富阶层等等。过去的黄金十年，房地产为中国社会贡献了最多的亿万富豪阶层。
[陈国强]:从这些角度来看，过去的住房市场的确是充满黄金机会的十年。如果换一个角度，从市场的规模体量来看，未来的市场和过去十年相比，可能只大不小，就是市场规模比过去的黄金十年更大，特别是对于一些中西部的城市、三四线的城市，他们在黄金十年时期，可能这个市场还没有完全培育起来，现在还处在起步或者是初级阶段，他们未来更多的机会可能还在后面，他们还处在行业上升的阶段，需求还没有充分释放和获得满足，所以
泰禾集团黄总的说法也有他的道理。
[陈国强]:换一个角度，过去大家关注的房地产实际上约等于住宅地产，实际上房地产除了住宅产品之外，还有其他很多不同的形态，比如商业地产、旅游地产，还有大家关注度很高的养老地产，还有跟其他产业做龙头的，比如产业地产、工业地产等等，这些形态的房地产未来会不会进一步发展？当然是显而易见的，肯定会获得很好的发展。所以对于房地产产业自身的多业态、多元化的发展来说，过去十年恐怕只是以住宅、一枝独秀的阶段，未来十年从房地产自身的演变或者是多元化发展来说，恐怕才是真正的百花齐放、竞相发展、更加丰富多彩的阶段。如果我们这样来理解行业的发展机会、行业的发展空间，或者是行业步入一个相对更成熟、更多元、更理性的阶段，把它理解为新的黄金十年，我想也未尝不可。
