德国：推住房储蓄助集资建房

德国的住房保障制度始于1847年，经过多年发展，目前已形成一整套成熟的保障房金融体系。其中，“先储蓄后贷款”的住房储蓄制度对筹集住房建设资金作出了巨大贡献。针对住房合作社的集资建房，德国政府通过多渠道补贴缺口部分：对于兴建福利性社会住宅及私人建房等，德国政府也出台财政税收优惠政策分别给予资助。

融资四成来自住房储蓄

德国的住房储蓄制度效仿的是英国1775年建立的住房信贷合作社制度。1924年，德国科隆成立了第一家住宅储蓄银行。1931年，德国把住房储蓄制度纳入国家监管，并制定了专门法律。20世纪50年代以来，随着住宅建设的持续增长，住宅储蓄制度逐渐成熟。

“先存后贷”是住房储蓄制度的一个重要特点。一般来说，潜在购房者先要根据自己的住房需要及储蓄能力，与住房储蓄银行签订储贷合同，储户每月按合同约定存钱，当储蓄额达到所需贷款额的40%-50%时，才有资格获得贷款。由于存在这种存贷时间差，这些先期存入的储蓄可以作为住房建设资金，从而大大缓解住房建设融资压力。比如，德国住房储蓄银行、住宅互助储金信贷社、住宅信贷协会、私营建筑协会、公营建筑协会等，都是在吸收个人存款的基础上发放房地产贷款，为个人买房建房筹集资金。其中，住房储蓄银行属于国家银行，安全性高，吸收了德国一半以上的居民存款。

住房储蓄法还规定，住房储蓄银行吸纳的资金及储户的还款必须专款专用，不得用于风险交易，以保证住房储蓄银行安全运营。同时，住宅储蓄制度独立于德国资本市场，存贷款利率不受资本市场供求关系、通货膨胀等利率变动因素的影响。多年来，住宅储蓄贷款利率保持在6%以下，存贷款利率差保持在两个百分点，而且贷款实行固定利率，居民还贷额固定明确，因而对居民有相当大的吸引力。

为了鼓励人们参与住房储蓄，德国政府还对低收入人群参加住宅储蓄给予奖励。一种是储蓄奖励，不同家庭状况和收入状况的储户，其住房储蓄基础部分每月可以获得最高10%的储蓄奖励。另一种是购房奖励，对通过住房储蓄进行的购房贷款，给予总额14%的贷款补助。

德国的住宅储蓄制度是在资本市场重建过程中快速发展起来的，当时主要是解决暂时的住房资金短缺情况下的融资安排，经过长期发展和逐步完善，现已成为世界范围内独具一格的住房融资方式。目前，德国住房融资的40%来自住房储蓄体系，为住房保障提供了巨大的资金支持。