设信托基金拓宽融资渠道

美国还非常重视运用金融创新手段来促进房地产市场融资，并于20世纪60年代最先开发出房地产信托基金(R E IT s)。尽管这一证券化产品并非只针对保障性住房，但这一模式的优势在于将回报期限较长的保障房项目进行证券化销售，相当于将远期收益变现，从而增强了项目的流动性，提高了对投资者的吸引力，拓宽了融资渠道，对于我国的保障房建设而言有较大的借鉴意义。

REITs专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费，通过发行基金券(如受益凭证、基金单位、基金股份等)方式，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，再交给专门的投资机构管理，收益按照出资比例分享，风险也是由参与者共同承担。REITs属于资产证券化的一种方式，本质是将低流动性的不动产，直接转化为资本市场上可交易、流动性较高的证券资产。REITs具有多方面优势：

首先，税收优惠。R E IT s在税法上是一个独立的经济实体，根据1960年美国国内税收法案，如果R EIT s将每年度盈利的大部分以现金红利方式回报投资者，则无需缴交公司所得税，避免了对R EITs和股东的双重所得课税。

其次，多元组合、流动性强。与只能投资于单个项目的产品相比，R EIT s可以投资于不同项目、不同地区和不同类型的房地产项目及业务，有效降低投资风险。值得一提的是，美国R E IT s股本金低，持股灵活。投资R E IT s每股只需要10至25美元，对持股数量没有限制。

第三，持续、稳定的回报。虽然与股票投资相比有差距，但其收益高于债券资产，常常是国外寿险公司、养老金等机构投资者青睐的长期投资工具。

也正因为上述特征，REITs具有很强的融资能力。自20世纪80年代开始，美国政府尝试运用房地产投资信托进行廉租房建设，特别是1986年低收入住宅返税政策颁布后，廉租房房地产投资信托开始受到投资者热捧。1986年一1995年，美国共有80万套中低档住房投放市场，其中很大一部分是房地产投资信托投资的廉租房项目。目前，美国有超过200支REITs，市场总值逾3900亿美元。