据媒体报道，近期，《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文）（以下简称“14号文”）已传达到各城市人民政府、各部委直属机构，进入执行落地期。“新一轮房改”要来了？业内人士普遍认为，“14号文”的落地，将从改善民生和扩大投资的角度对经济社会产生正向影响，将有利于为房地产行业注入新活力，带动相关上下游行业平稳发展。

推动“新一轮房改” 保障房建设将更受重视

8月25日，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。会议指出，推进保障性住房建设，是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。要做好保障性住房的规划设计，用改革创新的办法推进建设，确保住房建设质量，同时注重加强配套设施建设和公共服务供给。

据媒体报道，近期，“14号文”已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。文件提出了保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则，具体执行办法由各地城市政府制定。

具体来看，“14号文”明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

对此，中指研究院研究副总监徐跃进表示，增加保障房建设和供应，预计将从改善民生和扩大投资的角度对经济社会产生正向影响，将有利于为房地产行业注入新活力，带动相关上下游行业平稳发展。同时，保障房的供应也有利于促进商品住房回归商品属性，推动行业转型发展。

同时，“14号文”提出“用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房”，徐跃进称：“预计未来保障房开发模式有望继续创新，更多社会资本可能会参与到保障房开发运营中来，以有效扩大保障房的供应规模。同时，保障房的建设筹集渠道也会更加多元，各式各样的存量盘活将会是保障房筹集的重要渠道。另外，保障房建设也将和城中村改造等工作相结合。”

此外，“14号文”要求各地做好政策衔接，协调好保障性住房与公租房、保障性租赁住房和商品房之间的关系。保障房是住房供给体系的重要组成部分，文件充分强调了保障房的地位，未来保障房建设将更受重视。

“保障归保障，市场归市场” 从根本上调整供应结构

从市场发展阶段来看，2007年后，特别是进入“十二五”以来，国家财政用于保障性住房的建设资金大幅增加，支持2011年开工建设1043万套、2012年开工建设745万套，两年的保障性住房建设量是“十一五”期间建设数量的1.1倍。目前，中国已经形成了包括廉租房、公租房、经济适用房、限价商品房、各类棚户区改造以及农村危房改造和游牧民定居工程在内的七大类、十一个品种的保障性住房体系。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，上述阶段中国住房市场开始了商品房和保障房的双轨制。但是“14号文”提的比较明确就是“保障房归保障房，保障房回归民生属性；商品房归商品房，商品房回归市场化、商品化属性。”

从当前政策走向来看，现在除了一线城市、部分强二线，大部分城市的楼市调控政策的限购、限贷、限售等已取消，就是政策层面开始回归市场化的表现。

同时，土拍市场，已经有合肥、成都、厦门、济南等几个城市土地市场已经取消土地最高限价的规定，已经开始实行“价高者得”。张宏伟称：“在部委政策已经明确可以取消土地最高土地限价的政策之后，后面可能也会有更多城市会跟进，这就是土地市场化的表现。”

总的来看，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，“新一轮房改”要从供给侧而不是需求侧来解决问题，彻底调整供应结构，以实现对需求的匹配。这就是“14号文”提出的规划建设保障性住房。

“这类房源是以成本价建设和供应，国有企业承担建设和销售，满足中低收入人群拥有产权住房的需求。目的是彻底让住房回归居住和民生属性，能够满足作为需求主体的广大中低收入人群的需求，彻底解决供需错配的问题，让这部分人群能够分享到房地产市场和城镇化的红利，解决房地产发展不可持续和内需疲弱的问题，也是构建内循环和实现共同富裕的必经之路。”李宇嘉补充道。