【地产中国网·独家盘点】这是最好的时代，也是最坏的时代。早年抢先叩开香港资本龙门的房企，业绩一路扶摇直上，融资成本逐年降低；而大举拓展筹备上市者，却债台高筑，融资成本节节攀升，导致纷纷以“贱卖”的方式无奈上市。

（点击直接进入专题：2013地产中国“最企业”）

时代地产（01233.HK）就是其中的典型。2013年12月11日，赶上此轮香港IPO窗口期的末班车，经过一波三折的坎坷上市路之后，随着西装革履、佩戴胸花的董事会主席及行政总裁岑钊雄敲响上市大钟，昭示着时代地产终于登陆香港资本市场。

尽管上市成功，但无论是融资规模，还是投资的积极程度，与当年房企赴港IPO高潮期的龙湖地产、恒大地产等大佬都难同日而语，其“贱卖”融资额也难熨平居高不下的负债率。显然，时代地产此次上市，如逆水行舟，期间坎坷颇多，也付出了不菲的代价。那么，时代地产背水一战，闯关香港IPO的背后究竟隐藏着怎样的“苦衷”？

香港上市 背水一战

折戟而归的IPO都是相似的，凯旋归来的IPO却各有各的故事。在市场起伏不定的疲软状态，时代地产赴港IPO，并非一帆风顺。

早在2007年，时代地产就抛出上市计划，并于是年11月在开曼群岛注册，此后其一系列动作都为上市而战。但因2008年世界金融风暴及国内地产严厉调控的双重夹击，时代地产错过了最佳的上市时机。此后，由于受调控及市况不佳的影响，致时代地产的IPO搁浅长达7年之久。

“再不上市，就可能出问题。”一位投行人士告诉地产中国网：“虽然去年的房地产市场整体表现不错，但对于上市融资的企业而言，投资者仍然对地产股心存疑虑，因为严厉的限购政策并未取消。”

在无奈之际，时代地产只能背水一战。去年年初，时代地产再次提交上市资料，并于10月份通过了上市聆讯。至11月28日，时代地产举行招股发布会，宣布将于12月11日正式挂牌上市，并公开发行总股本为4.31亿股，其中10%香港公开发售，价格区间为3.2-4.5港元，计划募集资金13.8亿-19.4亿港元。此后，时代地产开始了紧锣密鼓的全球路演及招股。

在与投资者讨价还价之后，最终以3.6港元的下线定价，募集资金15.5亿港元，56 .7%将用于新增项目及现有项目融资，包括潜在开发项目的土地收购及建设成本；33.3%将用于付清重组契约下的部分未偿分期付款款项；剩余10%将用于营运资金及其他一般企业用途。岑钊雄表示，公司未来将继续在广东省一二线城市以及长沙发展，以增加已发展地区市场份额为目标。“内地经济前景乐观，楼价呈现稳定向上趋势，未来公司不排除发展商业地产的机会，但仍会继续以住宅发展为主。”

“市况就这样，想上得去，就得付出大代价。”上述投行人士称：“再不行的话，就只能搁浅了。”

值得注意的是，为了确保此次上市能够成为板上钉钉的事情，时代地产还引入了四名基石投资者，包括由富力地产主席李思廉及其妻持有的FusionCapital、广州海印实业集团、熊海涛及越秀企业(集团)，分别斥1.163亿元、1.163亿元、1亿元及1.163亿元认购股份。

多因素合力，才将时代地产这艘大船推进了资本大海。

债台高筑 压力难缓

成也土地，败也土地。时代地产之所以不惜压缩融资规模、最低价格被动上市，只因“囤地”太多，造成明显的消化不良，土地积压资金量过大，而急于解套。

为了备战上市，时代地产在广东及湖南省大举拿地，目前，其土地储备840万平方米，是过去几年土地储备的数倍。业内人士指出，因为当时房地产市场处于旺市，土地市场亦相当活跃，地价也较为高昂，尤其是中心城市的土地，而时代地产则主攻广东和湖南的土地市场，因此有高价拿地的嫌疑。

“如果没有调控，2008年应该是时代地产最佳的上市时期。”上述投行人士称：“首先，高价拿地之后，能够及时解套；其次，也为以后的发展打造了融资平台。”

严厉调控打乱了不少地产商的发展计划，时代地产亦不例外。上市无门之下，为了未来更好的上市，将其融资触角伸向了高成本的信托，且导致负债率一路上升。

时代地产招股说明书披露，其负债率在最近一年显著上升。截至去年6月底的净负债比率为163.6%，较2012年底的116.2%有所上升。截至去年9月底，应偿还银行及其他渠道借款共计68亿元，其中一年内要还的款项超过17亿元。

对此，岑钊雄表示，公司在广州现有17个旧城改造项目，将会尽快推出市场。未来时代地产会以旧改、合作收购、招拍挂等方式拿地，会视乎土地成本、发展潜力及地段作为标准争取土地。至于坊间对于时代地产目前高负债率的质疑，岑钊雄坦承，由于公司加大商务投资，令负债比率上升。但相信在销售增加的情况下，负债比率将降至合理水平，公司并没有进一步融资计划。

尽管上市之后，其负债率暂时有所降低，但依然处于高位。上述投行人士表示，各项指标都表明，这家公司的资金已经告急，在其他融资通道尚未打通的时候，只能靠IPO拼一下了，“不然，真的会出问题的。”

“正因为负债率较高，所以上市对这些房企来说，意义较为重大。”上述人士称：“虽然融资量不理想，但能够暂时松口气，未来还有更多的融资机会。”

按照时代地产的计划，此次上市募集资金中，近60%用于购置土地，也就是说，此番融资有助于改善财务结构，而无助于大幅降低负债率。而据地产中国网计算，从负债来看，包括银行借款、信托借款、未交付的土地出让金、工程款等款项加起来，目前，该公司尚有近200亿元的资金缺口。

“这次上市融资额度，对于巨大的资金缺口来说，远远不足够。”上述投行人士称：“因此，急于上市，意在解围，尽管有了融资平台，但负债率一时降不下来，就很难在海外市场获得其他融资。”

因此，此番上市，对于岑钊雄及时代地产来说，仅是松了一口气而已。