●严控之下豪宅供应紧缩，供应局面混乱

●高端市场扩容四成  成交量升幅受限

●5万以上项目占七成，最高成交单价近15万

●“地王”陆续上市，2014高端供应或扎堆

【地产中国网·豪宅报告】2013年，在房价上涨的压力之下，北京针对高端市场的调控措施前所未有的严厉和密集。然而，也正是这些限制进一步加剧了高端市场供求失衡的局面，加之“地王”效应的带动，市场成交价格一路上扬。2013年之于北京的高端住宅市场而言，显然是极具突破性的一年，豪宅的单价门槛已然迈过4万，直达5万，而顶级豪宅单价门槛则大有奔10万而去之势。

据地产中国网与中国房地产信息集团（简称CRIC）联合发布的《2013年度北京豪宅报告》显示，2013年，北京均价4万元/平米以上高端住宅共成交5728套，成交面积达105.76万平米，总成交金额为556.62亿元，同比2012年分别增长0.7%、5%和13.2%。从高端住宅的成交价格来看，2013年，北京豪宅成交均价为52628元/平米，同比上涨7.8%。

严控之下豪宅供应紧缩  推盘节奏被打乱

数据来源：北京房地产交易管理网

梳理整个2013年的调控政策，可以看到针对高端住宅的管制不仅严格，而且格外密集。继4月份“国五条”之后，6月又传出配额管制的消息，即“根据市场总体情况，每月只批准一个售价在40000元/平方米以上的高价楼盘。”紧接着，当月，北京住建委又出台了《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题的通知》，该通知明确提出，将从8月1日起提高140平米以上大户型项目的预售审批门槛。临近年末，由于房价年度调控目标的压力，高端市场再度承压，11月初，北京市建委约谈多家豪宅开发商，明确提出年底剩下的两个月将停止审批均价高于4万元/平米的高端项目。

正是在上述严控之下，2013年北京高端市场供应节奏和数量受到严重影响。根据北京房地产交易管理网的预售信息显示，全年北京市场共有17个均价在4万元/平米以上的高端项目获得预售审批，增量合计2327套，供应面积为543791平米。从月度分布上来看，除8月份豪宅供应量较为乐观，达到4个之多，其余月均新增项目都在两个以下，其中有6个月仅有1个高端项目获批。在此背景，多个项目推盘节奏被打乱，由于不能按计划取证，开盘时间一再延后，市场的供求关系呈现混乱局面。

需要注意的是，在高端市场调控趋紧的环境下，业界关于放开高端市场调控的期望不断升级。尤其是10月份北京市住建委发布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》以及十八届三中全会中提出的“充分发挥市场对资源配置的决定性作用”，让“低端有保障，中端有政策，高端有市场”的调控思路进一步清晰，业内也因此纷纷猜测高端市场限购政策有望放开。

2014年，随着前期“地王”项目的纷纷推出，以及自住型商品房用地比例加大而带来的商品房市场“豪宅化”趋势，预计背景高端住宅市场将进一步扩容，尤其是随着“4万元”禁售令的放开，预计一段时期内市场将迎来高端项目集中入市的局面。

高端市场扩容四成  成交量升幅受限

从成交状况来看，受供应紧缩状况的影响，2013年北京高端市场的成交量升幅受限，同比2012年基本持平。与此同时，市场价格拉升幅度扩大。

据CRIC提供的数据显示，2013年度，北京共有92个项目成交均价在4万元/平米以上，相比于2012年的65个项目，涨幅达到41.5%，总成交量为5728套，成交面积达105.76万平米，总成交金额为556.62亿元，同比2012年分别增长0.7%、5%和13.2%。

从具体的月度分布来看，1月，市场延续2012年底的火热势头，当月成交量达到838套，成为全年成交量最高的一个月，8月和3月分别位列第二、第三，其中，3月，受政策“末班车”效应影响，市场需求集中释放，成交量再度上扬，当月涨幅达到97%，成交量为595套；其后成交套数保持平稳增长，8月份达到618套。值得注意的是，10月份，在传统销售旺季，由于政府出台的政策打压，当月，豪宅成交金额及成交套数均出现了下滑。

从项目层面来看，2013年，单个项目成交量上百套的有21个，其中丽都壹号以401套位列第一，西山壹号院和首城国际中心则以344套和285套分列第二、三位。单个项目销售总额过10亿的有19个项目，西山壹号院以59.34亿元获销冠，远洋万和公馆和远洋Lavie则以29.3亿元和26.3亿元分列第二、第三位。

从市场的消化结构来看，虽然销售主力仍为老项目后期，但新入市的项目去化情况也相当可观。其中，四合上院以226套的成交量在《2013年豪宅成交套数TOP10》中位列第七位，而望京·金茂府也有179套的成交量，其成交金额更是达到23亿，位列《2013年豪宅成交金额TOP10》第四位。

5万以上项目占七成   最高成交单价近15万

从高端住宅的成交价格来看，2013年，北京豪宅成交均价为52628元/平米，同比上涨7.8%。从2013年北京豪宅市场的成交价格走势可以出，虽然在2月份、6月份、9月份，当月豪宅成交均价出现了不同幅度的下滑，但从总体上仍然一路走高，3月之后，基本保持在5万元/平米之上，尤其是下半年，价格增长势头要猛于上半年。12月份，成交均价达到56263元/平米，超越5月的55889元/平米，成为全年的价格高位。

从单个项目的成交均价来看，2013年，成交均价在10万元/平米以上项目有两个，分别是钓鱼台七号院和碧海方舟，两者年度成交的4套豪宅均价分别达到113574元/平米和101352元/平米；成交均价在8万元之上的项目有8个，成交均价在5万元之上的项目达到46个，占据整个高端市场的7成。

从具体的成交记录来看，合生·霄云路8号在8月份成交的一套豪宅，单价达到14.8万元/平米，成为2013年成交单价最贵豪宅；钓鱼台七号院5月份成交的一套豪宅单价则达到13.5元/平米，位列第二。

可以预见，随着2013年度“地王”项目的后续入市，以及自住型商品房用地对商品房市场价格的推升，2014年度，北京豪宅市场的价格水平仍将一路走高。