●供应量持续下滑，供应面积下滑幅度达46%

●成交量趋稳，全年成交量下滑5.3%

●价格上涨势头猛烈，成交均价涨幅高达21%

●高端别墅成交量翻番，整体价格水平下挫

【地产中国网·别墅报告】2013年，尽管房地产市场的政策调控进一步深入，然而相对于整体市场状况以及2012年度来说，北京别墅市场表现却相对平稳。尤其进入下半年之后，别墅市场的供求状况回升，呈现明显的企稳状态。特别需要指出的是，在供应量和成交量整体下滑的状况下，别墅市场的成交价格却实现了超过20%的增长。

据地产中国网与中国房地产信息集团（简称CRIC）联合发布的《2013年度北京别墅报告》显示，2013年，北京别墅市场共有101个项目有成交记录，共计成交别墅2690套，成交面积为94.9万平米，同比2012年分别下滑5.3%和6.3%。与此同时，别墅年度的成交金额和成交均价却相反呈现出猛涨态势，全年别墅成交总金额达到284.61亿元，成交均价为29984元/平米，同比分别上涨13.7%和21.3%。

入市量持续下滑  供应面积缩水46%

从供应量上来看，受“禁墅令”影响，北京别墅市场新增供应近年来呈现持续下滑态势。2013年，除了受总体供应趋紧趋势影响，北京严格的限价政策也导致不少别墅项目一再推迟入市，市场整体新增供应下滑幅度进一步加大。

据北京市房地产交易管理网的预售审批数据显示，2013年度，北京共有21个有别墅产品供应的项目取得预售许可证，新增别墅供应1687套，供应面积达到618715平米，同比去年分别下降37.8%和46.4%。

从新增供应的产品类型来看，联排别墅依旧占据着别墅市场的主力位置，无论是新增套数占比还是新增面积占比都达到6成，叠拼别墅占比仅次，在新增成交套数中所占比例达到28%，在新增面积中占比18%。由于别墅用地的严格控制，独栋别墅和双拼别墅占比进一步下滑，在新增别墅面积中占比约有1成。

从新增供应的放量节奏来看，全年月均新增项目数量为两个，8月份，受政府对预售审批放宽迹象的影响，当月出现了罕见的多个项目集中放量局面，共有5个项目获得预售许可证，当月新增供应达到267套；6月份，由于龙湖双珑原著一次性拿下项目290套产品预售证，当月别墅市场新增供应高达358套，创下年度之最。

成交量小幅下滑  均价涨幅高达21%

从市场的成交状况来看，由于整体供应量下滑，2013年度北京别墅市场整体成交量相应跌落，然而，与此同时，成交价格却出现大幅上涨。

据统计，2013年度，北京别墅市场共有101个项目有成交记录，共计成交别墅2690套，成交面积为94.9万平米，同比2012年分别下滑5.3%和6.3%。与此同时，别墅年度的成交金额和成交均价却相反呈现增长态势，全年别墅成交总金额达到284.61亿元， 成交均价为29984元/平米，同比分别上涨13.7%和21.3%。

从别墅市场全年的成交周期来看，与2012年三四月份便出现集中成交的状况不同，2013上半年，市场较为平淡，除了三月份因为“国五条”细则出台的政策效应而带来集中成交外，再无亮点。从6月份开始，随着供应量的逐渐上升，别墅市场的成交量也大幅回调，9月份达到年度成交的最高点，当月别墅成交量达到338套。进入第四季度，市场并未出现2012年的“翘尾”行情，由于政府对“4万以上”高端住宅预售审批的严格限制，在么有新增供应的刺激带动下，别墅市场成交量再度回落。

高端别墅成交量翻番  价格水平下挫

从高端别墅市场的表现来看，尽管2013年受供应量影响，整体别墅市场成交量下滑，但高端别墅成交却异常火爆。

据统计，全年成交均价在4万元/平米以上的别墅项目共有19个，同比2012年要多出5个，总成交量达到289套，成交面积为166079平米，成交总金额达到91.06亿元，同比分别增长96.6%、77.4%和70%。

然而，从高端别墅的均价水平来看，全年成交均价为54828元/平米，同比下滑4.2%。与去年均价8万以上的项目占到3个相比，今年均价8万以上的项目仅有碧海方舟一个，其余价格均在8万之下。

究其原因，主要在于，随着别墅市场整体供应量的稀缺，不少别墅项目价格水平相应提升，进而跨入高端别墅行业，然而其相对于市场已有的高端别墅来说，尚有距离。随着这部分别墅产品在高端别墅市场成交占比的提升，相应地也拉低了整体的成交价格。

从具体项目来看，2013年成交的高端别墅项目中七成以上项目均为市场存量项目，新增供应仅有九章别墅、龙湖双珑原著以及棕榈滩花园等少数几个项目。

从价格水平来看，碧海方舟继2012年之后，2013年再度成为北京别墅市场成交均价最高项目，其成交的4套别墅，均价达到101352元/平米，相比其2012年13套别墅97424元/平米的均价上涨了4%。