高举高打的负债之累

最近两年，方兴地产背靠着央企中化集团，在全国高举高打，四处扩张。

2012年12月，以总计56.8亿元的竞价，拿下上海2012年总价地王，该项目预计总投入超过80亿元。2013年9月11日，以总价约14.24亿元成功竞得宁波市鄞奉片启动区西侧地块国有建设用地使用权，该地块定位为滨江高品位城市综合体，投资数额肯定也不在少数。2013年9月，以19.53亿元取得南沙56.8万平方米的新项目的开发权，该项目预计投资超过70亿元，同时其在2013年上半年连续出手北京，以35亿元竞得北京市经济技术开发区亦庄X85及X88两地块，又耗资8.16亿元并购南京国际广场项目，加上又于2013年年底，耗资7亿元在重庆拿地，以及早前在长沙的梅溪湖片区投资超过600亿元。

粗略统计，一年多的时间内，方兴地产在拿地方面耗资超过140亿元，而要新开工这些项目的投入超过750亿元。方兴地产到底钱从何而来？

与此同时，方兴地产2013年半年报显示，上半年收入约111.3亿港元(约合87.8亿元人民币)，不过现金流量却从2012年年底的128.8亿元降至92.8亿元，净债务由2012年底的146.8亿元增至218.5亿元，净负债率也由2012年年底的42%上升至53%。而据最新消息披露，前11月方兴累计取得物业签约销售额及土地一级开发销售成交金额也仅仅只有186.6亿元，与高额的投入相去甚远。

另外一个不好的消息是，方兴地产2013年上半年仅融资成本就达6亿元，较2012年4.86亿元增长了24%。方兴地产相关人士坦承，因为新项目开发，对项目贷款需求大幅增加，导致公司负债率和融资成本增加。方兴地产公告显示，2013年上半年该公司共向银行贷款317.8亿元，较2012年年底增加了12%，其中需一年内偿还的部分为72亿元，3-5年还款的部分为143.5亿元。在兼顾高端发展思路的情况下，方兴地产的偿还压力可想而知。

方兴地产内部已经开始感受到了这种压力。早在2011年9月，方兴地产以7.5亿元出让该项目20%股权给中建股份，合作开发长沙梅溪湖项目。2013年8月21日，方兴地产发布公告称，与经办人就发行本金总额为2亿美元的票据订立购买协议，发售价为票据本金额的100%，年利率6.4%，计划用作尚未偿还债项的再融资。

2013年8月30日，方兴地产为苏州项目向华平基金寻求6亿元融资。事后，华平基金以20%股权与方兴共同开发江苏省苏州市一地盘，此外，2013年10月，方兴地产又宣布发行3亿美元五年期的担保票据，发行票据所得款项净额约2.99亿美元，2013年12月，引入黑石集团共同开发宁波地块。

对于方兴一系列的融资行为，业内人士表示，虽然方兴2013年的业绩可观，但是高端产品线投入成本大，回报周期长，对资金的要求非常高。“高端业态确实需要大量的资金，而且我们的项目大多集中在一、二线城市，可能政策上的风险会稍微大些。”某位不愿意具名的内部人士表示，方兴地产的某些高端住宅项目，需要通过快周转的方式获得资金补充，政策上的风险最主要是怕在审批手续上的限制，延误回款时间。（来源: 时代周报）