郑州房产----地产中国郑州频道

在跨入了“地铁时代”的郑州楼市，但凡是个项目，不跟地铁拉上点儿关系，不仅显得底气不足，甚至都不好意思跟购房者介绍。

　　而轨道交通带来的绝不仅仅是时间的变化，也使得沿线区域房地产价值重构，除了真正的地铁房之外，“我靠地铁”的概念满天飞，这不能不让购房者擦亮双眼，仔细分辨一下，什么样的房子才是真正的地铁房，并理性购买。

　　购买地铁房的四大误区

　　误区1： 离得近就是地铁房

　　早在郑州地铁修建的消息尘埃落定前，不少看到了地铁商机的开发商就提前打起了“地铁概念房”的招牌。

　　随着地铁1号线即将投入试运行，想要“傍地铁”的楼盘项目也越来越多，动辄就宣称这里是地铁几号线，然后标榜自己为“地铁房”，要么凭这个自抬身价，要么忽悠着购房者赶紧掏钱。

　　但是，关于什么是“地铁房”，业内都有一套评判标准，一般来说，距离地铁站点步行5分钟可到达的房子称之为“正地铁房”;10分钟内到达称为“准地铁房”;15分钟内到达称之为“近地铁房”。

　　我们经常看到，有些楼盘在缩略了数倍的交通规划图上标出来地铁线路，然后宣称这个离项目如何如何近，事实上，真正修通之后才发现，从小区大门走到地铁站竟然要半个小时，这算哪门子地铁房?

　　误区2： 地铁房离得越近越好

　　这个问题难免有人会问，楼盘离地铁太远了不好，难道离近了也不好么?

　　事实上，凡事皆有度。国外一项研究数字显示，从安全性和私密性角度而言，社区与地铁站的距离最少要保持200米，人流量较大的站口与社区之间则应距离300米左右，购房者不妨考虑步行时间15分钟可到达地铁站点的项目，这样既可享受地铁的便利，又可有相对幽静的居住环境。

　　而且，现在地铁多在地下数十米建造，但辐射到地上的轻震依然存在。有业内人士表示，住宅与地铁距离过近并不宜居，地铁的震动、噪音会严重影响居住质量。具体来说，对于每天上班的年轻人来说，日出而作日落而息，受到地铁噪音的影响相对会小一些。对于那些想在地铁沿线买房养老的老年人，置业前一定要亲身体验一下，看自己能否适应地铁带来的噪音影响。

　　误区3： 地铁房一定能增值

　　毫无疑问，地铁开通将从时空两个维度改变城市运行模式，也客观上促成了沿线楼盘的价值重构。

　　一般来说，已发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越，在用地强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不是很明显;而接近城市的边缘地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显著，故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显。所以越是交通不成熟的区域，地铁投资对周边地区产生的效益越大，房地产价格的升幅也越大。

　　而且，城市中心区，由于其商业氛围已经形成，其增值的周期很短，而新开发区，增值周期则较长。地铁对房地产产生的增值可视为开通前预期心理的增值和事后实质效益两部分的合计。由于预期心理的增值容易受市场等因素影响，所以，地铁开通前是开发商炒作房地产价值的最佳时期，但在此时入市的个人投资者，往往容易被套牢。所以对投资者而言，要警惕在前期过多透支地铁对房价的影响。

　　误区4： 地铁房在手，全城我有

　　一说起地铁房，普遍认知都是方便快捷，生活的便利性也提高了。客观上，地铁的开通，特别利好郊区的房子，但这绝不意味着有了地铁，在这里买房就可以高枕无忧了。

　　决定房地产的价值有多方面的因素，除交通条件外，还有市场、政策、规划水平、周边环境和配套水平等。房地产的升值不能单靠地铁来拉动，最终还要看楼盘自身质素、周边配套、人文、环境等因素。甚至可以说，地铁只会给高品质的楼盘“锦上添花”，而不会给品质低下的产品“雪中送炭”。

　　试想一下，你如果买房到了远郊，虽然可以乘地铁到市区购物、看电影等，但其付出的时间成本如何计算?而且，就目前郑州的地铁建设进度来看，达到覆盖全城的目标还有待时日，所以，本着“地铁房在手，全程我有”心态的购房者大可以省省了。

　　另外，就北京、上海等一线城市地铁的运行经验来看，高峰时段的人流量非常大，那么考虑远郊的购房者是不是要考虑一下，自己能否受得了挤地铁的痛苦?

　　投资自住五大注意

　　注意1： 核心区购房，注意“高位接盘”

　　投资地铁盘应该在区域未发展之前、价值还没有被整个市场认识到之前入市，这样可以通过等待周边配套逐步完善，楼价升值来获利。而核心区物业以及豪宅本来价值就高，原本配套也完善，地铁更多是“锦上添花”，作用不会很明显，在楼市走向并不确定的当下，现在买了可能是“高位接盘”。而对于交通、配套等仍不完善的郊区盘，地铁是“雪中送炭”，对物业价值的影响则十分明显。

　　注意2： 不要只顾当下，注意放眼长远

　　对于自住型买家，交通便利是考虑的主要因素。目前来看，一号线短时间就可以缩短东西城区的时间距离。地铁配套跟上后，沿线其他配套在不久的将来总能“慢慢弥补”，从长期来看，购买这些在建或规划中的物业就像买“潜力股”一样，升值空间很大。

　　注意3： 地铁不是万能的，注意风险控制

　　目前对楼市影响有限，郑州地铁1号线通车，目前还不会像上海、广州那样给楼市带来巨大冲击。

　　因为城市规模有限，而且1号线这次只是开通1期，全部在中心地区，不要过度夸大地铁对楼市的影响力。只有随着1号线通到高新区，延伸到龙子湖等地区，那时才会发挥出更加重要的交通大动脉作用。

　　注意4： 投资商铺，注意不要跟风

　　地铁来了，谁不想买个商铺?地铁的速度快，载客量大，效率非常高，对商业的带动会非常大。按照一线城市发展经验，每个地铁站都担负吸纳和运载周边居民的功能，因此，每个地铁站都将形成一个副商圈。可惜，地铁商铺资源有限，而且价格门槛高，所以请记住一句话，投资商铺，量力而行，切忌跟风。

　　注意5： 区域情结将淡化，注意潜力区域

　　宁要东区一张床，不要郑西一间房，这样说可能有些夸张，但东西差距明显是不争的事实，更何况是近郊区域。而地铁的运转将使得流动性大大增强，进一步淡化长期根植于人们内心的区域情结，从而改变这种现有的居住格局，可以预见，随着地铁网络的完善，郊区的居住价值和增值潜力将更加凸显。

　　三个必须搞清楚的关键问题

　　关键1： 地铁最终通车时间与交房时间

　　若想在地铁周边购房，地铁的通车时间一定要准确把握。远期规划的交通路线、站点分布、通车时间、工程是否如期竣工等因素，一定要事先考虑在内。由于预售房一般都是在售后一到两年内交房，因此购房者在选择轨道交通时应尽量考虑那些接近通车或者业已通车的线路。

　　因地铁房优势突出，均价常高于同地段产品，因此，只有在地铁尚未开通前入手置业才能抢占先机，房产未来的保值升值空间才更大。

　　关键2： 盼升值?请搞清政策规划

　　地铁房的升值空间大小，从根本上来说是由需求量决定的。

　　简单来说，是一个这样的规律：大量外来人口存在，原有城内用地有限以及地铁沿线规划合理，是地铁沿线升级潜力大小的决定性因素。在选择投资时，应充分考虑城市的潜在住房需求量和城市的大投资环境。比如，房产周边是否有完善的生活配套?是否有更多的有力政策保证房产价值的上升?这一地区是否是政府规划发展的地区?

　　关键3： 周边环境因素

　　买地铁楼盘，势必要搞清楚周边环境，而地铁站口大多设在繁华位置，其噪音、空气等污染也相对严重。

　　以地铁带来的噪音问题为例，解决方案有两种，一种是选择离地铁出站口比较远的地方。据介绍，沿城市铁轨楼盘，至少在距铁轨项目200米之外才不会或者很少受到地铁运营产生的噪音、震动等影响。另一种方案就是关注建筑材料，一些比较高端的住宅，通过建材或适当的设计改良也可以缓解噪音污染，在选房时可针对房屋建筑材料仔细询问。例如，建筑的窗户最好采用中空双层玻璃，而非普通双层玻璃，建筑材料能有效隔阻噪音和粉尘等。