10年消化？

多年的圈地运动与房地产开发，造成了海南楼市高库存，供过于求。

克而瑞公布的一份报告显示，海南18个市县未来3至5年，包括在售、库存和准备开发的潜在供应量合计达到1.079亿平方米。如果按照2011年海南全年房地产销售面积880万平方米计算，未来10年内，即使不再增加新的楼盘立项，这些库存也难以消化完毕。

此外，把旅游地产做成房地产项目的海南房地产市场，因为主打投资、投机客户，在限购限贷的调控之下，正面临客户群体减少的困境。

房地产企业在海南大规模圈地，开发旅游地产，依赖两个优势。一是大规模拿地带来的较低的土地成本和持有成本，二是随着海南房地产行情见涨，地块区位优势而带来的较高销售价格。

以雅居乐地产（03383.HK）为例，其在清水湾的旅游地产项目，2007年拿地成本仅为平均276元/平方米，2011年销售价格超过2万元/平方米，即使在扣除土地增值税后，巨大的价差也为公司带来相当可观的利润。以至于该公司有两年时间的收入相当程度依赖这个项目。但根据雅居乐年报，其2012年毛利率下降至41.4%，主要就是由于海南清水湾的占比有较明显的下降。

上世纪90年代初的房地产热，曾经令海南楼市10年在谷底徘徊，并使金融机构受到重创。新一轮的圈地热，也波及到银行。截至今年9月末，海南省银行业不良贷款余额38.02亿元，不良率0.87%，7月和8月连续两个月出现“双升”。

业内人士指出，当前海南省不良贷款压力主要来自于房地产行业，一是房企资金链紧张，供过于求并未改变；二是房地产开发贷款还款来源中，集团划拨资金占比较大，潜在风险不容忽视；三是海南省在建工程抵押登记管理存在缺陷，可能导致抵押悬空、重复抵押等问题，对房地产开发项目的贷款风险管理构成较大压力。

最根本的是，除了开发以住宅销售为主的房地产，海南仍然没有建立一个完整的、真正意义上的旅游市场，旅游服务业的基础相当薄弱。三亚大小洞天发展有限公司董事长孙冬认为，旅游地产项目的购房者如候鸟一般前来短期度假，造成拥挤和空城期，在常年人流量不足的情况下，基础设施很难完善。

戴德梁行香港公司董事总经理陶汝鸿表示，人均GDP超过5000美元以上后，度假旅游兴起。国内度假旅游最好的体现是海南，但在旅游项目的经营上，季节性会是很大的困难。

他表示，一个地区在不能形成固定人口的情况下，商业经营就会存在很大风险。这与项目的运营、定位等都有关系，需要把一个地方的特色突出，形成持久的吸引力。

邹晓云认为，旅游地产应当遵循谁经营谁投资的原则，不要经过开发商中途转手，比如海南之前曾发展产权式酒店，投资回报的情况不太好。投资者根据市场发展控制自己的投资，政府则应引导市场。（来源：21世纪经济报道）