三面海岸几被瓜分完毕

在海南，如果只拿千亩土地，简直不好意思对外面说。

21世纪经济报道记者获得的一份调查资料显示，以招商引资之名和旅游地产、分期开发模式作为“圈地运动”的外衣，截至2010年中，13家地产公司共在海南圈地约18万亩，合约12600公顷，拿地时间最少也在3年以上。各家地产商在海南的土地储备大多以万亩计，其中富力地产20000亩、雅居乐17200亩、中信泰富36000亩。

最近3年，海南圈地潮有增无减。譬如，中铁与中弘股份(000979,股吧)合作开发的如意岛，预估人工岛面积约6.12平方公里；恒大儋州湾，围海造岛12000亩。首创和碧桂园的海南项目也是占地数千亩。

从土地储备的分布看，旅游资源丰富的海南省东、北、南沿线海岸基本被瓜分完毕，东部组团包括琼海、万宁两市，中信、华润、海航在此盘踞；南部组团包括三亚（楼盘）、陵水、乐东、保亭四市县，富力、雅居乐、中粮、鲁能、万科、绿城在此安营扎寨；北部组团包含海口、文昌、澄迈、定安四市县，新世界、海航、富力、雅居乐已入驻。对比之下，那些只有数百亩土地的地产商，仅是小儿科。

记者调查发现，地产商之所以能够在海南大块拿地，形成“圈地”之势，源于地产商帮助政府进行土地一级开发或进行“土地整理”。

曹雨说，地产商在参与、帮助地方政府制定土地利用规划、平整地块、建设道路和基建设施一过程中，形成了与地方政府的合作关系，往往可以优先获得土地开发权。这一过程已经非常接近于一级土地开发模式，不过为规避法律风险，海南地方政府将这一过程称之为“土地整理”，拒绝承认其为一级开发。

而在2010年之前，海南省曾明文支持土地一级开发。

2003年，海南省主要领导提出了海南“大企业进入、大项目带动”的发展战略，引入大型企业进驻海南。2006年7月19日，海南省政府出台了《关于规范企业参与土地成片开发的通知》，提出：“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例”。

长期关注海南的知名房地产专家崔元星表示，通过这项规定，一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益，此后众多地产大鳄奔赴海南，疯狂掠地，模式均是基于这一《通知》的低成本一级开发模式。

崔元星说，以一级开发模式为核心的海南地产开发项目，因为占地成本低，不受两年不开发收回开发权等政策限制，“地主”们都乐于用这种模式与政府周旋。

这一情况持续到2010年海南国际旅游岛成立。2010年1月4日，国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，1月15日，海南省政府宣布在国际旅游岛规划正式获批前，将暂停土地出让、暂停审批新的土地开发项目，随后，海南政府又正式重申不再新批土地一级开发项目。

然而，海南地产界人士指出，以“土地整理”名义进行土地一级开发在海南“就没停过，一直都有”。