突破用地指标的秘密路径

虽然可以通过“土地整理”方便了地产商“圈地”，但海南每年的建设用地指标有限，根本无法满足地产商所需。

比如，绿地集团最近获得的灵山镇（一期）约4300亩土地使用权，如此大宗土地是如何拿到政府土地指标的？由于协议转让2004年早已禁止，一级土地开发模式也于2010年被叫停，所有企业目前只能经过“招拍挂”获得土地，一次性获取如此大宗地块不同寻常。

一方面，国土资源部等对一次性转让大宗地块有限制。根据2012年5月国土资源部和国家发改委发布的《限制用地项目目录（2012年本）》，宗地出让面积不得超过下列标准：小城市和建制镇7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。

另一方面，根据《海口市2013年度国有建设用地供应计划》，2013年度海口市国有建设用地供应总量控制在612公顷以内，其中新增建设用地383公顷。海口市也不太可能将一半的指标投放给单个项目。

有业内人士透露，绿地集团灵山镇（一期）约4300亩土地使用权的土地指标，可能是通过“重点项目”这一特殊途径，走“绿色通道”获得额外的用地指标，从而突破土地利用规划中用地指标的限制。

从准备拿地到获得建设用地指标，这一操作流程是：

第一步，逐级修改规划，将耕地等农业用地修改为旅游建设用地。由于农业用地在县域规划中不细分，一般以“高效热带农业”总括。用地企业与当地政府或村集体签订协议后，聘请土地规划院做规划，将农业用地计入县域规划中的旅游用地，再经由专家评审后进入县域规划。然后经城乡规划委员会通过后，农业用地的土地性质被更改为旅游建设用地。旅游用地中就会有20%-30%的部分成为建设用地。

第二步，列入当地“重点项目”，走“绿色通道”获得土地指标。由于常规的建设用地指标已经由《海南省土地利用总体规划（2006-2020年）》等一系列文件所规定，每年只有一定的使用量，不能满足大宗土地使用。上述房地产界人士指出，在此情况下，通过申请列入“重点项目”，可以开绿灯获得额外的建设用地指标。

该操作方式耗费时间长，但拿地成本极低。国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，通过“重点项目”获得额外用地指标的情况是存在的，但全国范围内不是太多，应该不是法定途径。