份额较低 对市场影响小

“以前商品房市场不规范的时期，南京市属、区属国企有较大的优势和生存空间，现在很多市属、区属国企早就是空壳子了，多年没有项目，已经普遍亏 损。”南京一位民营房地产开发商表示，虽然南京市属国有房企数量较多，区属国有房企几乎每个区都有，但在日趋激烈的市场竞争中，南京的国资房企处境不佳， 日益被边缘化，面临被淘汰，尤其是在土地出让市场化之后，这些国企在拍地时往往拿不到地，即使拿到地以后由于开发能力差，项目盈利也较差。

这位开发商还表示，南京市属和区属的国有房企占南京房地产市场的份额很小，合计市场份额不足5%，国资退出后不会对市场产生明显影响，南京房地产市 场份额基本上为外来大型房企所占据。“较早实施退出的国企，多是旗下缺少可供后续开发的项目，包括此次挂牌转让的盐城国民置业，早就在计划转让、退出，这 样做利于国资盘活资产。”上述国企高管告诉记者。

业内人士分析，南京国资退出一般商品房开发，也是由于国资房企效益不佳，普遍亏损。“退房”后可以盘活这部分资产，扭转亏损局面。中国证券报记者在调研中了解到，最近三年，南京各区属的77家房企全部净利润超过7亿，其中仅栖霞[简介 最新动态]区所属的栖霞建设净利润超过10亿元，这就意味着其他房企合计亏损3亿多元。

即便是效益较好的栖霞建设，近几年也受到外来大型房企、本土新生代房企的冲击。2012年栖霞建设结算销售面积16.64万平方米，同比减少7.91%。2013年前三季度净利润1.11亿元，同比减少57.94%。

分析人士称，近年来由于国资控股主导而受到束缚，缺乏足够的灵活性，影响到一些原本优秀房企的发展速度。国资退出一般商品房开发，可以让企业在自身经营管理方面有更多的自由度和自主权，企业经营的行为或理念也会发生改变。

随着南京市“国字头”房企退市工作的推进，一批外地或本地颇具实力的民营房企，已经盯上这些即将出让的国资股份。有的民营房企在国资房企股份未正式 转让前，已经布局南京。业内人士透露，不久前在北京拿下农展馆地王的融创地产，欲借33家南京市属房企及77家区属企业股份土地转让的契机进入南京房地产 市场。绿地集团[简介 最新动态]也正在和部分南京国资房企接洽，考察旗下一些拟转让的地块项目。

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，南京国资退出商品房开发的举措为民营资本进入房地产提供了机会。国有企业退出房地产开发领域，对于很多民营资本而言是利好，增加了这类企业进驻房地产领域的机会。

多条路径 指引国资“退房”

南京市详细列出33家市属国企名单及77家区属、功能板块的国资房企名单。其中包括了赫赫有名的奥体建设、交通置业、南京城开集团、南京建发等，区 属国资企业中更包括栖霞建设、建邺开发、南京中北等知名企业。在33家市属国企中，有18家属于全资及控股房地产企业，另外15家为市属国有参股房地产企 业股权。《实施意见》明确了国资企业的四种退出方式：关闭清算、股权转让、业务转型和划转安居集团。

其中，南京铁源房地产开发公司等6家企业将关闭清算退出房地产市场；南京捷运房地产开发公司、盐城国民置业公司和南京国盛房地产开发公司3家将通过 股权转让退出房地产市场；南京仪表房地产开发公司、南京化建置业公司、南京奥体建设开发公司等9家房企将启动业务转型，由商品房市场转型从事保障房建设、 持有型物业开发和运营、土地一级开发整理等。

另外，15家市属国有参股房地产企业股权，其中10家已启动转让程序或前期工作的参股股权由原持股市属集团负责规范转让退出，另有5家本身占据股权较少企业则统一划转安居集团加快处置。

南京国资退出房地产政策，早在2012年5月召开的南京市综合改革大会上便有提及。当时南京公布《关于实施综合改革工程的意见》及十项改革总体方案 中提到，“加快国有房地产公司转型，国有企业原则上不再参与商品房开发。”南京市委强调，国企改革发展的首要重点，是加快国企发展转型升级，按照“有进有 退”、“有所为、有所不为”的原则，聚焦战略性新兴产业，退出一般性竞争领域。

同年6月18日，在南京六大市属国有企业集团成立大会上，南京市委、市政府又指出，国有资本要从非主业领域退出，特别是一般竞争性商品房开发等领域将不再新增投资，逐步退出。当天挂牌成立的南京安居建设集团，便是南京市的六大市属国有企业集团之一。

南京一位国资房企负责人表示，未来安居集团将成为南京国资重点发展的平台，将从事保障性住房领域的开发，土地一级开发整理和持有型物业的开发、建 设、经营。近来中央将住房保障体系建设提到重要位置，国资退出商品房开发而专注保障房建设，或许也是南京市对房地产调控政策的深刻领悟与实践。

为确保“退房”工作顺利有序进行，南京市专门成立工作小组，由市政府钱建宁副秘书长任组长，所属发改委、国资委、住建委、财政局等部门负责人、各区 分管区长均列入工作小组。并对国资委、发改委、住建委、国土局、规划局、财政局和监察局下达严格命令，相关职能部门不再批准国企新成立房地产开发企业和参 股房地产经营等投资行为；不再批准新的国资房地产企业的一般商品房开发项目；停止接受市国资企业参与一般商品房项目土地公开出让的报名申请；对未完成退出 工作任务的不办理商品房预售许可证；不再核发国资企业的一般商品房项目建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。