南京国资演绎退房大戏 年底前按时完成退出存困难

来源:地产中国网 2013-11-14 16:57:00

南京国资演绎“退房”大戏  IC、GETTY图片 制图/韩景丰
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转型路径明确 南京国资演绎“退房”大戏

□本报记者 万晶

国资全面退出一般商品房开发的政策,使南京成为今年国资改革的关注热点,这也是继2010年国务院要求78家央企退出一般商品房开发后,首个要求国资“退房”的地方性政策。在对国企改革充满期冀的环境下,南京国资退出一般商品房开发的政策,一定程度上折射出未来国资改革的新路径。

业内人士指出,尽管可能面临短期阻力,但国资退出一般商品房领域,将发挥经济转型的引领作用,起到较好的示范效应,也有利于其专注主业、盘活资产,提高国资效率。

时间表确定 “退房”大幕开启

从中央到地方,非主业地产国资退出已成定局,上海、南京、郑州等部分地方国资委已伺机而动。

9月3日,南京市发布《关于市、区属国有独资、控股(参股)企业从一般商品房地产领域退出的实施意见》(以下简称《实施意见》),18家市属国有全 资及控股房地产企业、15项市属国有参股房地产企业股权须于2013年底前完成退出工作。77家各区和功能板块所属的国资企业房地产退出工作,在2014 年6月30日前完成。

据中国证券报记者了解,目前上述政策涉及南京多家房企,已经在操作国有股权的价格评估、资金清算和股权转让等工作。“市政府在实施意见中明确提出了 时间限制,市属国资在年底前退出商品房开发领域,这表明市政府的态度很坚决,工作正在推进当中。目前这些所涉及的市属国资企业正在进行项目评估,与潜在买 家洽谈,制定退出方案。虽然到年底未必所有国企都能够完成全面退出,但至少要完成基础性工作,拿出阶段性成果出来。”南京市国资委一位负责人说。

这位负责人表示,南京市国资委多次开会,要求各市属集团按照《实施意见》确定的退出方式和时间要求,明确工作进度、实施步骤,一企一策,制订工作方 案。要求加快清理与拟退出企业特别是参股房地产企业之间的资金往来、担保事项,确保于2013年底前收回占用资金,解除担保责任,并不再发生新的资金拆借 与担保行为。同时南京市国资委将退出工作列入市属集团2013年度考核,退出工作执行情况与企业领导人员个人的薪酬直接挂钩。

9月29日,南京市国资委组织相关市属集团、南京产权交易中心联合召开市属国有房地产企业股权转让项目推介会,为加快推进市属国有资本从一般商品房 开发领域退出工作,推动意向投资者与国有股东、房地产企业充分接洽,深入了解项目信息,向社会集中推介12项国有房地产企业股权。

南京一家国企高管表示,绝大部分国资房企盈利能力很差,房地产业务萎缩,退出反倒是件好事。而一些房地产业务占其大部分收入的国企则有一定抵触情绪,利润丰厚是原因之一,主业受困是原因之二。退出商品房业务,对一些主业不振的企业提出了转型的考验。

“这次是动真格的,南京一家国有独资房企上半年在热点板块拿了一幅很大的地块,现在就要准备挂牌转让,以后就不能做一般商品房开发。”这位国企高管表示,国资退出之前有大量工作要做,评估、洽谈、挂牌等程序,要在年底前按时完成退出,存在一定困难。

份额较低 对市场影响小

“以前商品房市场不规范的时期,南京市属、区属国企有较大的优势和生存空间,现在很多市属、区属国企早就是空壳子了,多年没有项目,已经普遍亏 损。”南京一位民营房地产开发商表示,虽然南京市属国有房企数量较多,区属国有房企几乎每个区都有,但在日趋激烈的市场竞争中,南京的国资房企处境不佳, 日益被边缘化,面临被淘汰,尤其是在土地出让市场化之后,这些国企在拍地时往往拿不到地,即使拿到地以后由于开发能力差,项目盈利也较差。

这位开发商还表示,南京市属和区属的国有房企占南京房地产市场的份额很小,合计市场份额不足5%,国资退出后不会对市场产生明显影响,南京房地产市 场份额基本上为外来大型房企所占据。“较早实施退出的国企,多是旗下缺少可供后续开发的项目,包括此次挂牌转让的盐城国民置业,早就在计划转让、退出,这 样做利于国资盘活资产。”上述国企高管告诉记者。

业内人士分析,南京国资退出一般商品房开发,也是由于国资房企效益不佳,普遍亏损。“退房”后可以盘活这部分资产,扭转亏损局面。中国证券报记者在调研中了解到,最近三年,南京各区属的77家房企全部净利润超过7亿,其中仅栖霞[简介 最新动态]区所属的栖霞建设净利润超过10亿元,这就意味着其他房企合计亏损3亿多元。

即便是效益较好的栖霞建设,近几年也受到外来大型房企、本土新生代房企的冲击。2012年栖霞建设结算销售面积16.64万平方米,同比减少7.91%。2013年前三季度净利润1.11亿元,同比减少57.94%。

分析人士称,近年来由于国资控股主导而受到束缚,缺乏足够的灵活性,影响到一些原本优秀房企的发展速度。国资退出一般商品房开发,可以让企业在自身经营管理方面有更多的自由度和自主权,企业经营的行为或理念也会发生改变。

随着南京市“国字头”房企退市工作的推进,一批外地或本地颇具实力的民营房企,已经盯上这些即将出让的国资股份。有的民营房企在国资房企股份未正式 转让前,已经布局南京。业内人士透露,不久前在北京拿下农展馆地王的融创地产,欲借33家南京市属房企及77家区属企业股份土地转让的契机进入南京房地产 市场。绿地集团[简介 最新动态]也正在和部分南京国资房企接洽,考察旗下一些拟转让的地块项目。

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示,南京国资退出商品房开发的举措为民营资本进入房地产提供了机会。国有企业退出房地产开发领域,对于很多民营资本而言是利好,增加了这类企业进驻房地产领域的机会。

多条路径 指引国资“退房”

南京市详细列出33家市属国企名单及77家区属、功能板块的国资房企名单。其中包括了赫赫有名的奥体建设、交通置业、南京城开集团、南京建发等,区 属国资企业中更包括栖霞建设、建邺开发、南京中北等知名企业。在33家市属国企中,有18家属于全资及控股房地产企业,另外15家为市属国有参股房地产企 业股权。《实施意见》明确了国资企业的四种退出方式:关闭清算、股权转让、业务转型和划转安居集团。

其中,南京铁源房地产开发公司等6家企业将关闭清算退出房地产市场;南京捷运房地产开发公司、盐城国民置业公司和南京国盛房地产开发公司3家将通过 股权转让退出房地产市场;南京仪表房地产开发公司、南京化建置业公司、南京奥体建设开发公司等9家房企将启动业务转型,由商品房市场转型从事保障房建设、 持有型物业开发和运营、土地一级开发整理等。

另外,15家市属国有参股房地产企业股权,其中10家已启动转让程序或前期工作的参股股权由原持股市属集团负责规范转让退出,另有5家本身占据股权较少企业则统一划转安居集团加快处置。

南京国资退出房地产政策,早在2012年5月召开的南京市综合改革大会上便有提及。当时南京公布《关于实施综合改革工程的意见》及十项改革总体方案 中提到,“加快国有房地产公司转型,国有企业原则上不再参与商品房开发。”南京市委强调,国企改革发展的首要重点,是加快国企发展转型升级,按照“有进有 退”、“有所为、有所不为”的原则,聚焦战略性新兴产业,退出一般性竞争领域。

同年6月18日,在南京六大市属国有企业集团成立大会上,南京市委、市政府又指出,国有资本要从非主业领域退出,特别是一般竞争性商品房开发等领域将不再新增投资,逐步退出。当天挂牌成立的南京安居建设集团,便是南京市的六大市属国有企业集团之一。

南京一位国资房企负责人表示,未来安居集团将成为南京国资重点发展的平台,将从事保障性住房领域的开发,土地一级开发整理和持有型物业的开发、建 设、经营。近来中央将住房保障体系建设提到重要位置,国资退出商品房开发而专注保障房建设,或许也是南京市对房地产调控政策的深刻领悟与实践。

为确保“退房”工作顺利有序进行,南京市专门成立工作小组,由市政府钱建宁副秘书长任组长,所属发改委、国资委、住建委、财政局等部门负责人、各区 分管区长均列入工作小组。并对国资委、发改委、住建委、国土局、规划局、财政局和监察局下达严格命令,相关职能部门不再批准国企新成立房地产开发企业和参 股房地产经营等投资行为;不再批准新的国资房地产企业的一般商品房开发项目;停止接受市国资企业参与一般商品房项目土地公开出让的报名申请;对未完成退出 工作任务的不办理商品房预售许可证;不再核发国资企业的一般商品房项目建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。

高位“套现” 转而聚焦主业

“南京国资退出房地产,与南京市近年大力倡导产业转型、聚焦科技创新的大背景关系密切。”一位南京国资系统内部人士说,“南京国资在房地产领域比重很低、效益较差,国企转型要求专注主业,同时目前的房地产价格处于历史高位,这些都是该政策出台的重要条件。”

上述国企高管表示,现在南京房价处于高位,选择此时将地块及房企股权转让,是比较好的时机。以奥体建设之前在河西板块所拿一幅地块为例,奥体建设年 初拿下时总价33.6亿元,楼面价为11124元/平方米,而近期北京金隅以29.3亿元竞得的同区域另一幅地块,楼面均价已达16979元/平方米。可 见奥体建设的这幅地块已获得巨大升值,如果转让将获得不菲收益。

南京大学房地产研究中心主任高波指出,今年南京房价地价涨幅较大,属于价格上涨较快的热点城市,地方政府调控压力加大,未来一两年房地产可能面临周期调整,房企经营风险也在加大。

对于国资退出一般商品房开发的原因,南京市在《实施意见》中明确表述为:“在新的形势背景下,国资投资一般房地产开发存在着与民争利、滋生腐败、国 有资产流失等不良现象。因此,从符合国家改革要求,符合广大人民群众利益出发,国资房地产企业退出一般商品房(除保障房、科技文化地产外)开发领域非常必 要。”

一位接近南京市政府的专家表示,南京希望支持发展新兴产业,比如软件产业。南京市先后明确了旨在扶持信息科技产业的创业创新“1+8”政策、“科技九条”政策和“321”人才计划。

“国资退出房地产,主要是为了聚焦主业、振兴主业。同时市政府要求国资发挥领头作用,在经济转型中发挥重要作用,可能会去参与一些新兴产业。”南京市国资委一位负责人表示。

南京市国资委8月曾组织市属集团开展重点企业主业确定工作。经过认真研究论证,11家市属集团明确了41家重点企业的主业,并报市国资委备案。重点企业的主业集中在先进制造业、现代服务业、基础设施建设与运营、公用事业等领域。

重点企业主业确定后,南京市国资委将组织市属集团,通过改革重组、资产资源注入、提升管理水平等手段,支持和推动重点企业加快发展主业。一是加快合 并重组,将主业相近、业务关联性较强的企业和股权,通过股权划转、吸收合并、资产置换等多种方式,向重点企业主业集聚;二是实施资本运作,加大资产证券化 力度,带动相关产业发展;三是注入优质资产资源。市属新增能产生经济效益的优质资产资源,原则上注入重点企业,支持其发展主业;四是鼓励加大主业投资。支 持重点企业加大主业投资,市国资委对重点企业主业范围内的投资实施年度计划备案制;五是强化管理考核。将主业发展情况作为对标管理工作绩效的一个重要方 面,研究确定对标管理考核硬指标。

10月,根据南京市委市政府的部署,南京市国资委正着手编制第二阶段国资综合改革实施方案。参与方案制定的专家透露,可能包括聚焦定位抓资产资源整合,推进企业专业化运营;有序进退,优化布局,加快国有资本证券化。

业绩分化加剧

房企竞争格局或生变

□本报记者 张昊

今年以来,尽管全国主要城市房地产市场成交有所回落,但龙头房企销售业绩继续保持较快增速。有研究机构表示,龙头房企良好的业绩表现,一方面归功于一二线城市需求的持续释放。另一方面,由于龙头房企今年普遍采取扩张策略,未来一段时间的资金压力是必须注意的风险。

龙头房企地位稳固

TOP20是各大房地产研究机构对于行业前20名房企的简称,随着市场的持续回暖,前20大房企的市场份额也不断攀升。

根据克尔瑞的数据,前三季度,销售金额榜TOP20房企的市场占有率进一步提高。在前三季度的全国房地产市场的成交金额中,有20.16%的成交金 额归属于TOP20房企,去年这一数字是19.11%,前年这一数字是17.11%。销售金额榜前10大房企的市场份额则从2011年的12.58%提升 至今年的14.43%。在今年前三季度的销售金额榜中,万科[简介 最新动态]与绿地以破千亿的成绩分别居于第一位和第二位。

事实上,由于品牌优势、分布城市等原因,优势房企的产品价格与中小房企相比高出不少,这意味着在销售面积的榜单上,龙头房企的集中度优势并不明显。 克尔瑞的数据显示,前三季度销售面积榜单上,TOP20房企的集中度为12.48%,不过这一数字相比2011年的8.95%也有明显提升。而销售面积 TOP10房企的集中度,也从2011年前三季度的6.90%提升到今年的9.31%。

克尔瑞表示,在全面回暖的市场环境中,往往是布局广泛、产品线丰富的大型房企更容易在全国范围内出击,快速锁定销售业绩,而由此伴随着大型房企资金 加速扩充,房企竞争格局将再度改变。可以看到,今年前三季度,龙头房企地位稳固,央企持续领跑行业,而从梯队变动来看,房企间的差距进一步加大。

未来市场走势存隐忧

尽管今年龙头房企的销售业绩普遍再创新高,但未来房地产市场的走势却存在一定隐忧。随着国内外流动性趋向紧缩,类似今年上半年宽松的融资环境将一去 不复返。克尔瑞指出,特别是对于此前过度依赖海外融资和信托等方式的企业来说,如何在下半年筹集到足够资金,将成为亟待解决的问题。

中国指数研究院研报也表示,近期北京、上海以及深圳等热点城市的楼市调控政策逐渐趋紧,进一步加强了房地产调控升级的预期。房产税等相关长效机制有望逐步确立,因此明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化。随着供应进一步上升,经济好转后信贷趋于平稳,市场供需关系更趋良性,明后年的市场有望逐渐回归理性。

十八届三中全会公报明确提出,“建立城乡统一的建设用地市场”。有专家认为,这一表述有可能意味着土地制度改革将有突破,在农村土地流转方面将充分 发挥市场的作用,使农村土地和城市土地能够平等地参与市场交易。对于今年上半年豪掷重金买下大量地王的房地产企业而言,建设用地市场的改革取得突破性进 展,将对其土地储备价值造成多大影响仍是未知数。

地方国资“退房”路径各显神通

□本报记者 万晶

近来国资对房地产的态度日益明朗,支持地产主业国资走市场化路线,健康发展,非地产主业国资有序退出房地产。不过,地方国资整合房地产业务的路径却 各有不同,比如上海侧重整合,将国资房地产资源向优势国企聚集,郑州则是剥离盈利能力不佳的企业、整合为市属投融资平台,南京国资则要求全面退出一般商品 房领域,转向保障房及一级土地开发整理。

上海市国资委在2010年就明确要求上海市非地产主业国有企业清理房地产资产,不过并未明确规定清理时间。而且,上海侧重国资整合,要把国资房地产 资源向优势国企积聚。按照上海的计划,为进一步加快国资布局结构调整,未来3到5年,国资分布行业将压缩到50个左右,从一般竞争性领域退出,大部分优质 国有资产向上市公司聚集。在上海国资地产的几大集团中,包括上海地产集团、上实集团、绿地集团等,近几年绿地集团的发展势头超过其他几个国资地产,但缺乏 上市平台。

郑州市今年掀起的“退房”,范围相对较小,主要出于整合市属投融资平台目的,郑州市正在推动9家国企整合为包括郑州市发展投资集团在内的投融资平台,投资决策委员会设在郑州市财政局。郑州市启动了部分国企的相关资产剥离工作,主要是项目较少、盈利能力不佳的企业。

6月,郑州交通运输集团有限责任公司对所属陇海路南、南关街西地块国有土地使用权及其地面附属物产权进行公开出让。9月,郑州市产权交易市场受郑州 地产集团有限公司委托,发布了其旗下两个项目股权出让信息。其一是河南大通投资有限公司资产,郑州地产集团有限公司占据51%股权。截至2013年7月 31日河南大通资产总计12.18亿元,负债总计6.97亿元,净资产5.21亿元。其二是河南龙源地产有限公司,截至2013年7月31日,河南龙源地 产有限公司资产总计665.69万元,负债总计168.90万元,净资产496.79万元。

郑州市国资委下属另一家国有企业郑州建设工程咨询有限公司,也通过郑州市产权交易市场对其持有的郑州康居置业有限公司20%股权进行出让公示,截至2013年7月31日,郑州康居置业有限公司资产总计5.94亿元,负债总计4.41亿元,净资产1.53亿元。

(来源:中国证券报)
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