地王效应加码
地王出现后,开发商一系列配套设施,提升了整个区域价值,二手房的区位优势凸显。
地王效应,一定程度上成为二手房价格居高不下的诱因,“地王”出现在哪里,周边的楼盘都要笑弯了腰。面粉贵于面包的现象正在上演,在地王效应影响下,二手房市场也出现蝴蝶效应。
“以北五环外的单价每平方米在4万元的某日光盘为例,现在二手房这两个月的涨价幅度为10%左右,后期随着新盘大都在远郊,四环以内二手房数量有限,预计二手房市场还会出现小幅上涨。”江波认为。
以北京朝阳区农展馆北路8号地块为例,该地块被北京融创恒基地产有限公司以21亿元,配建27.8万平方米医院面积夺得。虽然溢价率仅为16%,但折合楼面单价却达到了7.31万元/平方米,刷新了全国单价“地王”的纪录。
分析人士认为,按照7.31万元/平方米的楼面价计算,叠加建安、管理、税费、资金成本,项目成本高达10万元/平方米。“而如果剔除其中不可销售的部分,入市的成本价将达到12万元/平方米以上,这一价格已经全面超过北京在售的所有物业,而销售价格必然要突破15万元/平方米。”中原地产市场部研究总监张大伟说。
据不完全统计,从“国五条”出台至今,北上广深一线城市,陆续共诞生了13个“地王”,土地出让金总额高达750亿元。地王项目的入市一定程度上拉升了周边楼盘的价格。
仍以上述地王为例,《中国经营报》记者了解到,目前农展馆商圈的二手房均价在5万元/平方米左右,较地王出现之前有小微上涨。“地王出来以后,有些业主是提高了售价,从每平方米4.5万元提高到了4.8万元,但是这些户型面积基本上都在70平方米以内,总体来说,总价基本控制在400万元以内。”21世纪不动产相关置业经纪介绍。
在他看来,以往的经验是地王出现后,开发商一系列配套设施,提升了整个区域价值,二手房的区位优势凸显,加大了涨价的基本条件。
对此,同策咨询研究部总监张宏伟认为,从其他楼盘定价的角度讲,有可能由于地王楼盘的标杆价格,其他楼盘在开发及定价时会跟风提价,或定位做高端楼盘。“因此地王楼盘的定价从长远趋势来说,会导致板块内房地产市场价格整体走高。”
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