结论4：大企业“前店后厂”的租赁格局，将推动CBD外围区域市场租金上涨。

近三四年以来，北京甲级写字楼整体租金已经高位持续上涨，到2013年第一季度，东三环CBD区域内甲级写字楼平均租金更是超过350元/平米/月（约11.6元/平米/天）。如果按200平米租赁面积计算，东三环CBD区域内甲级写字楼年租金成本已接近100万。

相比内资公司，外资跨国企业对租赁成本更为敏感，这类大企业的外迁趋势使得以外资为主导的CBD区域内甲级写字楼租金在2013年第二季度出现下跌，这也是北京甲级写字楼整体租金在近三年来出现了首次下跌情况。

未来租金的改变主要取决于企业生态结构的变化，在假定CBD区域内供应不变的情况下，如果CBD租金未来能持续上涨，企业结构需出现以下变化：

1.大租户型企业（IPO型、总部型）在区域内扩租或续租，挤压供需差。

这种需求扩张的情况，据观察在近期出现的可能性应该不大。相反地，大租户型企业尤其是外资企业正在以“前店后厂”的职能分离形式外迁，将交易相关职能保留在区域内，而将研发、制造等职能外迁到CBD外围尤其是望京、亦庄等区域。

2.中小租户型企业（VC型、PE型）持续发展，扩大租赁面积或进驻该区域的新增需求持续性放大，为高单价租金买单。对于中小企业（PE和VC型企业）而言，由于自2010年开始到2012年，我国经济增速经历了两年多的探底下滑，国家经济增速整体放缓使得中小企业发展、扩张乏力。若国家整体经济增速没有明显的提升，中小企业很难保持持续性的扩张发展，从而贡献持续的承租需求。因此，中小租户型企业（VC型、PE型）持续为高租金单价的买单局面也将呈现放缓趋势。

在国家整体经济增长没有明显提升的情况下，在CBD区域未来可预见的2-3年内，一方面随着大企业租户（IPO型、总部型）需求外溢，另一方面随着中小企业租户（VC型、PE型）需求放缓，供给方面新增供应持续增加，写字楼租金上涨可能性不大。

而在这种趋势下从CBD迁出的办公需求，将推动外围区域，尤其是望京、亦庄区域的租金上涨。从CBD的一众外围区域来看，望京、亦庄两大区域无论是从地理位置、交通联系程度还是基础市政建设进度、规划前景来看，均领先于其他区域。随着未来地铁14号线的开通，北部望京、东三环核心CBD区域、南部亦庄区域，联系也将更加紧密。

从北京写字楼市场整体格局来看，CBD、金融街[简介 最新动态]和中关村为传统的热点板块。随着这三大传统商务区租赁需求的外溢，北京未来将新增5个新兴写字楼市场板块，分别是望京、亚奥板块、丽泽商务区、总部基地和亦庄。而北京写字楼市场格局也将从“三足鼎立”演变为“八国争锋”。 （凤凰网房产）