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誉翔安另类发布：北京CBD写字楼市场未来走势

来源：地产中国网综合 2013-09-30 08:17:00

结论3：世界500强型大企业强势地位不保，主力部队逐渐从CBD核心区撤离。

在总部型企业中，把总部管理、交易办公和服务于研发生产等全部职能的办公需求聚集在一起的企业定义为传统总部，而把外地企业驻京机构、国际国内大型企业驻北京的分支公司和大企业总部的展示交易类职能部门作为分支机构。通过对企业的规模、性质进行的分类调研，此次企业样本中，总部型企业中，属于分支机构型的企业，约占总部型企业总数量的87%。

从这两类总部型企业的租赁面积来看，对于传统总部型企业，其租赁面积分布呈现一个“两头大，中间小”态势，租赁面积400平米以上的占比达到45%，尤其是租赁面积1000平米及以上的企业比例更达到24%。而租赁面积200-300平米之间的比例也保持在接近29%。

对于传统型总部企业而言，最核心的交易功能相关的部分（比如总部管理中心、销售部门、市场公关、人力等部门）离不开CBD这个区域。即使CBD租金处于高位，满足这些功能使用需求的办公面积，依然继续保留在CBD区域内。一般来说，100-200平米的办公面积足够使用。

其他面积需求较大的主力部队，交易职能相对不明显（比如研发、制造、质检等部门），可以从CBD迁出，能为企业节省很大部分的房租成本。这种总部型企业将不同的职能部门分开， “职能分离”、“前店后厂”的租赁趋势，也契合了外资大租户外迁的现象。

对于分支机构型总部企业来说，这类分支机构多属于总部驻中国或驻北京办事处，自身所需的租赁面积较小。从数据来看，其主力承租面积表现比较集中，主要在300平米以下，尤其是在100-200平米面积区间比例达到27%。