张鸿：现在已经回到几年前房价暴涨的时代 开发商已经不需要借房展会来做推广

(《央视财经评论》特约评论员)

如果我们把这个涨说是多，然后跌是空，那其实是把房子当作一个投资品来看待，那什么时候会往下跌呢？我觉得如果说尹老师是最后一个空头，那什么时候尹老师觉得，是不是我原来判断错了，他成了多头的时候，大概就是看多的人最多的时候，那就是一个顶部的特征。但是从普通投资者的角度来说，我是觉得他们的心情是可以理解的，因为他们觉得恐慌。

小片里那对夫妻就是因为之前没买，所以现在只能从四环买到五环，甚至接下来可能要买到六环。我们分析一下这两口子的心理，可能当时准备买的时候假定是一个人说买，一个人说不买，那现在那个不买的人在家里就没有话语权，那两个人就会后悔，很多家庭其实都是这样。北京的房价到8月份的时候，同比上涨了将近20%，也就是说去年的这个时候你准备买房，大家犹豫犹豫，今年就要多掏20%的钱，那越不买就越买不起了，这样你就越觉得自己应该赶紧下手买。

现在进入到好几年前，房价暴涨的那个时代，就是开发商不急，买房的人急。为什么北京现在只有一成的房子在房展会上，因为开发商很多已经不太需要借什么房展会来做推广了。现在金九银十，起码金九已经是铁定了，银十其实对开发商来说，对地方政府卖土地来说已经没那么重要了，但是它会自然产生银十，甚至是钻石十，为什么？因为一二线城市的这些土地已经超去年全年，就是收入已经够了。即使我今年不完成我的土地放出的量，但我的钱已经收够了。

尹中立：现在的疯狂实际上是一种搏傻行为

如果说用一个名词来概括，那实际上是一种搏傻行为，这是一种投资市场的一个专用的名词。就是形容投资者就是明知道有风险，这个东西本身是不值钱的，但因为市场热情很高，所以我的后面还有比我更傻的人，我可以以更高的价格卖掉，我能赚钱，所以我参与。像股票市场炒各种概念，或者是炒那些借壳重组的概念，实际上在一定程度上，和我们当下买房子的行为是一样的。我们的房子本来应该是拿来住的，但是我们现在房子不是拿来住的，主要是拿来未来在某一个时点，我们可以用更高的价格把它卖掉，拿来赚钱的。简单来说，房子已经成了一个投资品，它已经不是拿来居住的一个实物。所以，现在来买房的大部分人，应该说拿来住的人已经越来越少了，投资成为了一个最重要的目的。

实际上刚需是一个伪名词，大牛市的顶部最重要的特征就是价升量增，为什么价升量增呢？实际上这些所谓的92%当中，可能有相当一部分，如果按照他的购买力的话，他明年，或者说五年、十年以后购买，但是他已经迫不及待，为什么迫不及待？假如按照现在的上涨速度，我明年、后年买可能就买不起了，所以大家把老人的养老钱凑一起付首付，通过按揭贷款去强行购买。那么，不具备购买能力的这些人都已经背着钱进来了，就说明后面已经没有部队了，没有队伍了，那就有可能是最后一波傻子，最后一波傻子一定就是这种最没有钱的人进来了。