如今各地主题公园经营近况不佳的消息频见报端。有些主题公园投资高达上百亿元，规划面积多达上千亩。投资之大，规划面积之巨令人咋舌。投资规模巨大，后期往往需要良好土地规划基础和房屋建筑优势，因此地产大亨是投资主题乐园的最佳老板。这也就难怪，我国目前的主题乐园往往与地产项目紧密相连了。

传统的商业地产，通过单纯地炒房卖楼如今已经很难从政府那里拿到优惠地皮，而且单纯的地产项目，土地增值税等税费的缴纳比例极高。但是如果加以文化产业的包装，情况就完全不同了。

一些地区为了促进文化旅游产业的发展，在对文化旅游产业的招商引资方面提供很多的优惠。这让地产商们很是眼馋，纷纷想要抢这个先机，涉足这个领域。

不可否认，我国主题公园建设的飞速发展一定程度上拉动了地方旅游经济增长，也给本没有太多旅游资源的城市，建设自身旅游资源的机会。因此大型主题公园成为了政府增加税源，投资民生，增加财政收入的妙招。这层包装让商人和政府都十分买账。

如今城市内部的房地产开发已经达到极致，而旅游区的旅游产品开发成为了地产界的蓝海。建设一个主题公园便于盘活存量资产，还能成为地产销售的巨大招牌，很多地产大亨乐于为之。这就让位于郊区的主题公园和商业地产在不知不觉中已经成为了不可分离的“连体婴”。

深圳华强集团在沈阳拥有3个体量较大的商业地产项目和一个大型主题公园。与房地产相比，主题公园的利润率可能不高，但是却将整个华强地产的知名度推到了顶端，省去了很多地产楼盘宣传推广费用。

在国内，将主题公园开发和房地产结合而成了“主题公园+地产”的独特盈利模式，以拥有欢乐谷和东部华侨城等主题公园品牌的华侨城集团最具代表性。在其示范效应下，越来越多的开发商开始运作集主题公园、别墅、酒店、商业街等多种业态为一体的旅游复合地产，“小公园大地产”的开发模式已经向二三线城市甚至四线城市蔓延。主题公园的拿地功能已经显露无遗。

每年一度的中国主题乐园发展论坛，不仅吸引了主题乐园运营商、酒店运营商、游乐设施供应商，还吸引了保利地产、富力地产、万科地产等众多房地产开发商前来参加。

位于沈阳北站北的乐天主题公园项目，占地面积130万平方米，总投资超过20亿美金。韩国乐天集团代表金皀镇介绍，乐园周边的写字楼或商务用楼目前规划最高的65层，275米高。在平面设计图上记者看到，乐天的写字楼将建设十余栋，游乐园仅占了两栋楼的一至四层，商场面积也很有限。但是对外乐天集团的主打宣传牌却是“投资20亿美金的世界最大游乐园。”据了解，乐天集团投资的20亿美金已经到位，并将再追加20亿美金扩大土地面积，但是主题公园是所有建设中的最后一项。

辽宁大学商学院教授于锦华说：“如果纯粹是做主题公园，可能拿个两三百亩地就足够了。之所以要上千亩，实际上多数就是用于地产。部分主题公园的建设已经脱离了原来旅游业发展的基本内涵，而变成了地产商借主题公园建设来圈地的行为，成为一个公司的投资盈利模式。”