“有限合伙人+购房资格”

正如前文所述，兴业方案吸引力在于，产品将理财投资者的收益退出与优惠价购房密切挂钩。简单说，作为理财产品投资者，既可以做LP，还可以将LP的钱用来优惠购房。

上述产品设计图中，LP1基金份额持有人（即理财产品投资者）所享有的权益及退出有两种选择：一，以接近成本的优惠价格购房；二，根据所购理财产品份额档级享受7%-9%的年华收益率。

具体而言，一旦华家池项目中标且符合单位限价约定，投资者即可优先且以优惠价购买项目商品房，优惠价住宅部分控制在每平方米3.9万-4.5万，其中零售客户购买产品总份额超过1000万元的，还可以选购商业用房。

产品设计方案规定，在项目具备对外销售条件、取得预售许可后，兴业银行将向投资者发出通知，在约定的地点、时间以约定的方式按照基金份额档级顺序抽取选房号，“每一份额抽取一个选房号，同级别基金持有人按照选房号从小到大顺序选房。”

值得关注的是，上述产品允许基金份额可转让可更名，这其中可能存在的法律瑕疵或许正是监管机构和银行担忧所在。

对于滨江集团而言，房地产市场火爆的销售使得其财务状况进一步改观，7%-9%的成本，对其而言已经是一个相当高的成本，该公司年报显示，去年其有息负债平均成本为7.1%。

“人家拿信托的时候，我们拿的是开发贷款，别人在以开发贷款为主的时候，我们在控制贷款额度。”上述滨江集团内部人士告诉记者。“土地款是公司自有资金，目前账面自有资金有38亿元。”

年报显示，2012年整个滨江集团有息负债只有53亿，比净资产还低，未来三年以内，有息负债将进一步压缩到净资产的50%。

对于资产负债率高达79%的质疑，上述内部人士表示，如此高的资产负债率主要在于滨江集团高达181亿的预收账款，“房子卖得太火了，预收账款，在会计科目当中，期房只有交付之后，才能确认收入。”

一句话，这个市场并不缺钱，房地产资金市场供求关系已经今非昔比。

在一位股份制银行中层看来，进入2013年下半年，全国各地密集诞生的“地王”背后，以商业银行为代表的金融机构再次成为合谋者，金融介入房地产市场之心蠢蠢欲动，乃至不惜绕过重重监管防线，以创新名义暗度陈仓行房地产融资之实。

“从爆炒的信托计划到有限合伙，再到各式花样的结构性融资产品，银行房地产投融资火得很。”上述人士说。

（来源：21世纪经济报道）